夫妻一方擅自将登记在自己名下的共有房屋抵押的法律后果

案情回放

不同观点

　法官回应

　　夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋 他人可善意取得抵押权

　　本案的情形在司法实践中经常出现，各地法院的判决结果尚不统一。本案事实基本清楚，难点在于如何适用法律。妥善处理本案，首先需要厘清本案所涉及的几个关键法律问题。笔者认为，本案涉及的法律问题主要有四个：一是夫妻一方的所有权利益与他人的抵押权利益发生冲突时，应优先保护哪一方;二是夫妻一方擅自将共有房屋抵押给他人，该抵押合同的效力应如何认定;三是善意取得制度中善意的认定标准;四是如何理解物权法第一百零六条规定的“以合理的价格转让”。笔者将结合案情进行解答。

　　1.王某和某担保公司均善意的情形下应保护谁的利益

　　本案中，王某对房屋的所有权享有合法利益，某担保公司对房屋的抵押权也享有合法利益，两者均无恶意，仅是丈夫李某存在恶意，到底优先保护谁的利益。保护王某的利益属于保护静的财产安全，保护某担保公司的利益则属于保护交易安全，静的财产安全与交易安全发生冲突时，理应保护交易安全，这是理论界和实务界的共识。另，本案中王某有较为便捷的方式防止其房屋被丈夫李某擅自处分。涉案房屋属于夫妻共有财产，只要王某在房产管理部门予以登记公示，就可有效保护自己的权益，在一定意义上讲，其不作为，放任了本案结果的发生，其理应承担不利的法律后果。

　　2.关于抵押合同的效力

　　依据合同法第五十一条及《担保法解释》第五十四条，似乎能得出结论：无权处分人签订的合同无效。无权处分人签订的合同必然无效的观点与当前法学理论界及实务界形成的共识明显相悖，该共识为：合同是否有效应当依据合同法第五十二条的规定予以判断，当事人对标的物是否具有所有权，并不影响合同的效力，仅关乎合同的履行，物权能否变动不影响物权合同的效力。上述共识已经体现在合同法和《担保法解释》之后新颁布的法律及司法解释中，比如物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定在法律层面确立了物权变动的原因及基础合同的效力独立于无权变动的结果行为即是否登记。又如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该规定在司法解释层面确立了无权处分的合同有效，是否能够履行则涉及违约责任的问题。

　　由于合同法第五十一条和《担保法解释》第五十四条均为现行有效的规定，为了消融法律规定之间的冲突，有学者对上述两条规定作出了以下解释：合同法第五十一条仅规定经追认合同有效，并未明确规定未经追认合同无效，反向推定并无充分的依据，且物权法第十五条规定在后，应当优先适用后颁布的法律;而且，广义上的处分包括合同负担行为和物权变动行为，《担保法解释》第五十四条规定的“抵押无效”并非指抵押合同无效，而是抵押权无效。本案中，李某将登记在自己名下的房屋抵押他人，并签订抵押合同，该合同并无合同法第五十二条规定的情形，应当认定有效。

　　3.关于善意的认定标准

　　抵押权适用善意取得制度当无争议，问题是善意的标准如何认定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第十五条至第十八条的规定，真实权利人应当举证证明受让人在取得物权时，知道登记簿上记载的权利主体错误，或者应当知道转让人无处分权，否则不能认定受让人不善意。本案中，某担保公司取得涉案房屋抵押权时，涉案房屋产权证登记的所有权人仅为李某一人，某担保公司亦要求李某提供单身承诺，还审查了其户口登记簿，未显示其已婚，在此情形下应当认定某担保公司系善意。

　　关于王某辩称的某担保公司未要求李某提供民政局出具的单身证明故不构成善意，笔者认为对某担保公司作此要求既不符合当前实际，影响交易效率，也无法律依据，对某担保公司显然过苛。当前的婚姻登记情况并未完全实现全国联网，民政局亦未对此类查询作出明确规定，取得该证明存在现实困难，即使抵押权人取得抵押人出具的单身证明，该证明的真实性风险由谁承担，亦会引发争议。

　　本案还衍生出另一个问题：如果某担保公司未让李某出具单身承诺及未审查李某的户口簿，则其是否构成不善意。有观点认为，不动产登记簿有很强的公信力，其记载的所有权人理应推定为真实权利人，为了保护交易安全，在相关法律、司法解释及行业自律组织未对受让人课以该种义务的情形下，法院亦不应将该种义务强加于受让人。

　　4.物权法第一百零六条规定的“以合理的价格转让”的理解

　　本案中，王某以某担保公司未向李某支付价款为由，主张涉案抵押权不适用善意取得制度。笔者认为，首先物权法第一百零六条规定的“以合理的价格转让”系针对善意取得不动产或动产而作出，并非针对善意取得抵押权的情形，该条亦规定取得其他物权参照该条前两款规定，故“以合理的价格转让”并不当然适用于善意取得抵押权的情形。其次，在抵押权善意取得的情形中，“以合理价格转让”应当理解为抵押权人支付了对价。具体到本案中，某担保公司为某文化公司的借款提供了连带责任保证，该行为即为其取得对李某所提供的反担保物的抵押权的对价。最后，这种对价并非仅指向抵押人付出对价。如果认为仅指向抵押人付出对价，在抵押人为第三人债务提供担保的情形下，抵押权人实际付出了对价，但不能取得抵押权，显然与公平原则相悖，抵押权善意取得制度的适用空间也会变得极其狭窄，仅仅限于抵押人与债务人系同一人的情形，这显然不符合该制度设立的初衷。

　　转自 | 法务之家

　　来源 | 人民法院报