房屋征收过程中设有抵押权的房屋如何补偿

　法律依据

相关案例

1.房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时，应当通知抵押权人，采取合理方式妥善处理抵押事宜——原告赵某不服被告长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定案

　2.被征收房屋抵押权人认为房屋征收部门未核实被征收房屋已设定抵押权即将房屋拆迁并发放补偿款的行为侵害其权益提起诉讼的，裁定驳回起诉——中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心履行补偿职责违法并赔偿案

司法观点

　1.对设有抵押权的房屋进行征收时的补偿程序

　　2.设有抵押权的房屋的征收补偿

　3.房屋设有抵押权如何进行补偿

　　《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”另根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定：“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”从上述规定可以看出，抵押期限内，抵押房屋被征收的，房屋抵押权人的权利仅限于对抵押房屋补偿金要求优先清偿其债权。

　　换而言之，房屋抵押期限内，抵押房屋被征收的，因抵押权消灭产生的权利义务关系仅发生在抵押人与抵押权人之间，权利的客体则是征收抵押房屋的补偿金，抵押权人与征收主体之间并不发生房屋征收与补偿方面的法律关系。正因如此，《征收条例》取消2001年《拆迁条例》第三十条“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行”的规定，将被征收房屋设立的抵押权排斥在条例调整范围之外。因抵押房屋被征收抵押权消灭而产生的权利义务关系，由抵押人和抵押权人按照《物权法》、《担保法》、《合同法》等的规定解决。按照前述分析，征收设立抵押权的房屋，房屋征收部门可以直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿。

　　根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”从上述规定看，在房屋征收中，抵押人负有保护抵押权人合法权益的义务，比如通知抵押权人、重新设定抵押物或依法清偿债权，否则，抵押权人可以通过起诉债务人、主张对抵押房屋被征收所获得的补偿金优先受偿的方式来保护自己的利益。

　　根据《征收条例》的规定，征收房屋对被征收房屋所有权人的补偿范围包括被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补助、停产停业损失补偿、奖励等补偿项目。而根据《担保法》规定，以房屋抵押提供债权担保的，债务人不清偿债务时，抵押权人有权以房屋折价或者以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿，即房屋抵押实质是以房屋价值对债权实现提供担保。因此，《物权法》第一百七十四条规定的抵押房屋被征收时抵押权人有权对补偿金优先清偿，此处的补偿金指的是对抵押房屋的价值的补偿金，不包括搬迁补助、停产停业损失等补偿。当然，抵押房屋价值的补偿金不仅限于货币补偿，也包括产权调换的房屋。

　　征收实践中，虽然按照前述规定，房屋征收部门可以不予理会房屋抵押权，而直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿，但为了化解矛盾、减少纠纷，房屋征收部门可以在制定补偿方案时对抵押权人的利益作出保护措施，比如要求被征收人提供提前清偿债权的证明或者另行提供抵押物的证明等。

　　(摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中国政法大学出版社2012年5月出版)

　　法智小编小阎