建筑物的合法性认定及其征收补偿问题研究

(一)关于城市规划区内的建筑物是否合法的认定问题

　(二)关于被划入城市规划区原集体土地上的建筑物是否合法的认定

　(三)关于城市规划区域内土地性质的认定问题

　(四)关于规划区内未征收土地上新盖加盖建筑物的合法性认定问题

　　(五)关于违法建筑应否补偿的问题

此外，人民法院在审理有关拆迁或者征收补偿案件时，还应注意以下问题：

　　(1)企事业单位在计划经济时期或者改革开放初期(即90年代初期以前)违法违章所建的房屋，事后分配给其职工居住。虽然这类房屋的合法性存在一定的问题，但当时所分配给职工的房屋时，是该职工应当享受的国家福利，房屋的合法性与职工个人应当享受的权利之间没有法律上的关系，作为职工不应当承担违法违章建筑的法律后果。因此，对此类情况应当给予职工适当的补偿。

　　(2)行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行以前(即2011年1月21日以前)，可以参照《城市房屋拆迁管理条例》的补偿方式和标准进行安置补偿;在其施行之后，可以参照该条例的补偿方式和标准进行安置补偿。但是，需要注意的是，我国少数城市地方性法规规定征收集体土地上房屋的补偿和安置标准高于国有土地上房屋的征收补偿和安置标准。为了充分保护行政相对人的合法权益，有关补偿和安置标准的问题，应当按照“就高不就低”的原则掌握。

　　[1]《城市规划条例》第四十四条规定：“在城市规划地区内国家所有的土地和征用集体所有的土地上，需要新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物，敷设道路和管线的，都必须向城市规划主管部门提出建设申请。国家法律另有规定的，按法律规定办。”“申请进行建设的组织和个人，经城市规划主管部门确定其建设位置，提出地面控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面以及与环境协调等设计要求，并审查其有关设计文件和图纸，发给建设许可证后方可施工。”第五十条规定：“城市规划主管部门对本行政区域内违反本条例的组织和个人，可以分别给予以下行政处罚：

　　(一)对违反本条例规定侵占土地的，应当责令其退出违章占用的土地，或者吊销其用地许可证并可给予警告或者罚款。

　　(二)对违反本条例规定进行建设的，责令停止违章建设行为，吊销其建设许可证，或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物，并可给予警告或者罚款。”

　　[2]《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”

　　[3] 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。” 第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

　　[4] 《村镇建房用地管理条例》第十四条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准;确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。” 第十六条：“农村社队企业、事业单位申请建设用地，经社员代表大会讨论通过后，报县级以上人民政府批准。省、地、县三级的具体审批权限和土地补偿的标准，由省级人民政府根据占用土地的质量、数量等具体情况作出规定。” 第十八条规定：“集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。”

　　[5] 《土地管理法》(2004年版)第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”“省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。”“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”“本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”

　　[6]土地管理法实施条例第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：

　　(一)城市市区的土地;

　　(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

　　(三)国家依法征用的土地;

　　(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

　　(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

　　(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。