绍兴案例：出售拆迁房后因涨价不肯过户需赔偿差价

当事人信息

原告周某。

被告樊某某。

审理经过

原告周某与被告樊某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理，依法由审判员张爱萍独任审判，于2013年1月30日、3月21日、6月6日、9月5日公开开庭进行四次庭审。本案鉴定时间为2013年3月22日至2013年4月26日，2013年6月7日至8月25日。本案当事人庭外和解时间为5个月。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周某诉称：

原、被告于2010年12月7日签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：原告购买被告座落于安心坊小区的拆迁安置房一套及车棚一间；房屋建筑面积为100平方米，房屋价格为30万元，产权调换差价按照713元／平方米由原告自行支付。因双方在签订合同时，被告尚未对安置房屋进行抽号，因此双方在协议中约定，在合同签订时原告现付定金10万元，待被告安置房屋房号确定并实际交付给原告后支付12万元，余款8万元在房屋过户给原告后付清。

上述合同签订后，原告于合同签订当日支付给被告定金人民币10万元，并应被告要求于2011年6月4日又支付购房款7万元。2012年4月10日，被告并未依约选择面积为100平方米的房屋，而是选择了120平方米和40平方米的房屋各1套。两套房屋分别位于安心坊小区27幢304室及安心坊小区23幢104室。2012年10月16日，绍兴市镜湖新区灵芝镇城中村改造办公室与被告签订《绍兴市镜湖新区城中村改造拆迁安置协议》一份，告知被告上述房屋已满足交房条件，后被告于当月取得两套房屋。

原告在得知上述情况后，多次向被告提出要求按约交房，但均遭被告拒绝。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令被告继续履行合同并承担本案诉讼费。庭审中，鉴于被告明确表示无法继续履行合同，原告变更诉讼请求为：

一、解除原、被告于2010年12月7日签订的房屋买卖协议书；

二、被告返还原告购房款人民币17万元；

三、被告返还双倍定金人民币6万元；

四、被告赔偿原告超出定金部分损失人民币44万元（暂定8000元／平方米，实际待房屋评估后确定）。

被告辩称

被告樊某某辩称：

一、同意解除双方签订的房屋买卖协议书，并同意返还购房款，因被告仅收到原告164000元，故仅同意返还164000元。

二、原、被告于2010年12月7日签订的房屋买卖协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同。理由如下：

1、双方签订的房屋买卖协议书中并未具体指定合同标的，也并未说明房屋的基本信息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定，正式的商品房买卖合同需要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的必备内容，即在合同中须记载商品房基本状况。可见，原被告双方签订正式房屋买卖合同存在法律障碍。

2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同系预约合同。原、被告双方在协议第六条中“双方在领到选定的住宅与车棚钥匙后，双方另写一份协议并作公证”的约定，显示双方明知当时签订正式房屋买卖协议是存在法律障碍的，约定将来条件完备时再行签订正式房屋买卖协议。可见，原、被告在签订时也将此作为房屋买卖的预约合同，而非正式的商品房买卖合同。

三、关于预约合同违约的赔偿范围。预约其实是处于订立本约的先契约阶段，相对于本约而言，违反预约的行为可以视为是本约的缔约过失行为，就此而言，违约预约损失在总体是相当于本约的缔约过失责任范围。因此，预约合同的违约相当于本约的信赖利益损失。对于信赖利益的赔偿，依据我国合同法理论，对信赖利益（指对本约的信赖利益）的赔偿以不超过履行利益为限。买卖预约合同的损害赔偿范围主要是指直接损失，而直接损失的大体包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。至于原告方所提出的房屋升值部分损失应为可得利益损失。目前司法实践认为，合同履行行为本身并无任何交易发生，并无可得，没有生成任何经济利益。因此违反预约合同并没有可得利益损失，对于原告的该项诉讼请求法院不应当予以支持。

四、预约合同中的违约条款约定不明确，系无效条款。虽然，原、被告在签订的预约合同中违约条款约定，不管谁违约，均应承担双倍赔偿的责任。但是该约定赔偿的基数不明确，是约定房价的双倍还是房屋差价的双倍抑或是定金的双倍？故该违约条款约定不明，系无效条款。

五、该协议无法履行的责任并不全在被告。导致该协议无法履行是因为符合协议约定条件的房屋不存在，原、被告双方在预约合同中拟进行交易的房屋面积为100平方米，双方在签订意向协议时，被告仅仅是享有可安置的权利，是否可以安置100平方米的房屋并不确定，这是在政府拆迁部门的主导下进行的，被告及其他共有权人只能在拆迁部门的安排下进行选择，并非完全自由的选择，故被告家庭户最终没有得到符合约定条件的房屋责任并不在被告方。原告对于预约合同的无法继续履行，存有过错，应当承担相应责任。原、被告在签订预约合同时，被告名下并无可供交易的房屋，仅仅是享有可安置的权利，且该安置的权利系基于被告父母所有的旧房屋拆迁享有的，可获得安置房屋也是属于包括被告父母在内的所有家庭成员共同所有这一事实。从双方协议内容来看，原告在签订协议时对该事实是明知的。原告在明知拟交易房屋尚不确定，且除被告外还有其他共有权人的情况，仍然选择在不征得其他共有权人书面同意的情况下，直接与被告签订预约合同。由此，对于最终没有可供交易的标的，以及因其他共有权人不同意而无法继续履行预约合同的后果，本身存在过错，应承担相应的责任。

原告周某为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：

1、《房屋买卖协议书》1份，证明双方存在房屋买卖协议。

2、收条2份附客户回单2张，证明被告收到原告购房款17万元，其中定金10万元。

3、绍兴市镜湖新区城中村改造安置协议书和拆迁安置协议复印件各1份，证明当时有100平方米的房屋可供选择，但被告选择了40平方米和120平方米房屋各一套，房屋已经于2012年10月份交付给被告。

4、房产地买卖合同4份、证明1份，证明原告购买的位于镜湖新区泗汇江小区房屋，周边房屋均价为8000元，其中一套就是安置房屋小区的边上。

5、评估费发票1张，证明原告支付评估费2480元。

被告对证据1-3和5真实性无异议，其实际安置了40平方米和120平方米房屋各一套。证据1虽名为《房屋买卖协议》，但根据协议内容显示应认定为只是一份预定性的意向协议；证据2中的2011年6月4日的收条，出具时被告仅收到人民币64000元，其余6000元作为利息损失予以扣除；证据5与其无关。被告对证据4真实性有异议，证据4中证明的出具主体是中介所，没有提交相应营业执照及经营主体证明。房屋买卖协议甲乙双方均非本案当事人，房屋价格是双方协商确定，与本案不存在必然关联性。4份房屋买卖合同价格并不能代表同地段的价格水平，对证据真实性和关联性均不认可。

本院查明

本院对证据真实性均予以确认。

被告樊某某为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：

1、绍兴市越城区灵芝镇安心村村民委员会证明1份，证明樊某某户位于绍兴市镜湖新区安心坊23幢104室及安心坊27幢304室安置房，系樊某某父亲樊德法所有的老房拆迁安置，上述安置房系樊德法、周国梅等人共有。原告对证据真实性无异议，对证明力有异议。出具证明所在村的妇女主任与被告存在亲戚关系，且根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释第三条第一款规定，这份证明没有说原、被告在缔约合同时房屋是共同共有的。本院对安心村村委出具该份证明事实予以确认，但该证明达不到被告的证明目的，本院不予认定。

2、绍兴市越城区灵芝镇安心村村民委员会情况说明1份，证明樊某某户在选房时已无100平方米房屋供选择。原告对证据真实性无异议，对证明力有异议，有无100平方米房屋可供选择的证明主体应为绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室，事实上原告提交的安置协议书中载明安置房基本套型中有100平方米的房屋可供选择。本院认为，原告的异议成立，同时根据被告无异议的绍兴市镜湖新区城中村改造新房安置协议书中载明，被告在安置时有100平方米的房屋可供选择，故本院对该情况说明不予认定。

根据原告周某的申请，本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司对绍兴市镜湖新区泗汇江小区安心坊22幢102室的房地产价值进行评估。该评估机构出具评估意见为：估价对象在估价时点（2013年1月30日）上的房地产评估单价为人民币7083元／平方米。

原告对此无异议。

被告认为评估报告中的评估对象并非本案所涉标的物，不能作为定案依据。当时法院确定鉴定的前提是确认该房为小区内最差房屋，根据评估报告第10页显示的可比实例表及比准价格计算表，送检房屋并非该小区内最低价房屋。双方签订的合同房屋价款并非原告要付的全部价款，合同约定另需支付差价的。

本院认为，因原、被告《房屋买卖协议书》中仅约定交易标的为绍兴市镜湖新区泗汇江小区安心坊内面积为100平方米的房屋，并未明确是具体哪一套，现在合同履行过程中，因被告原因无法确定是哪一套房屋，原告自愿选择自认为该小区内最差的一套房屋用于评估，法院亦给予被告充分时间要求其确定其自认为该小区内最差的一套房屋，但被告在法定期间内未予回复，视为放弃相应权利。评估机构具有法定评估资质，其遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照估价程序，通过市场调查研究，选用科学合理的估价方法，经过评估测算，并结合长期积累的估价经验与对影响房地产价格各项因素进行分析，综合作出的评估结论合理合法。被告虽提出异议，但未提供足以推翻的证据，结合原、被告合同标的本身的不确定性（可能是最好的一套，也可能是最差的一套），本院对该评估报告予以认定。

根据上述确认有效的证据及当事人的庭审陈述，以下事实可以认定：2010年12月7日，樊某某（甲方）与周某（乙方）就镜湖安心坊小区内甲方拆迁可补偿分配的100平方米安置房买卖签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方可补偿分配的安置房座落于安心坊小区（具体某幢某室大约2011年4月份由甲乙双方共同抽房号选定，建筑面积为100平方米住宅及自行车棚），现经双方家庭商量后同意将甲方户口卖给乙方；安置住宅价款人民币30万元，其中100平方米住宅的费用按国家拆迁补偿定价713元／平方米，由乙方自行支付；本协议签订生效后，乙方先付给甲方购房定金10万元，在抽选到确定的住宅幢数、房号，并乙方领取到房屋与车棚钥匙及房卡等时，由乙方再付给甲方人民币12万元，余款8万元在乙方拿到改到自己名下的房产“三证”时一次性付清；甲方接到通知后，领到选定的住宅与车棚钥匙后，应及时将钥匙交付给乙方，并将有关房卡等证件交乙方保管，订立此协议后，无论今后房价上涨或下跌，甲乙双方均按上述签约的价格办理为准（不管谁违约，均应承担双倍赔偿的责任）。甲方接通知后，领到选定的住宅与车棚钥匙后，应及时将钥匙交付给乙方，并将有关房卡等证件交给乙方保管，且双方另写一份协议并作公证，其公证费用由甲乙双方各承担50%。该100平方米住宅及车棚为樊某某父子之共同财产（此协议内容已征得父亲樊德法的同意），与未婚配偶及娘娘亲属无纠葛。甲方特留身份证复印件及村委证明、父亲身份证复印件附在本协议中。本协议未尽事宜，由双方友好协商解决。

协议签订后，原告周某于2010年12月7日支付给樊某某购房定金10万元，于2011年6月4日又支付给樊某某购房款7万元。2012年4月10日，被告樊某某在未告知原告的情况下，在安置房基本套型为40㎡、60㎡、80㎡、100㎡、120㎡、140㎡和160㎡的房屋中，自行选择了120㎡和40㎡的房屋各一套。同年10月16日，樊某某向绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室支付产权调换款等合计146691元。现原告以被告未按协议约定履行义务为由诉至本院请求依法解决。

另认定：绍兴市镜湖新区泗汇江小区安心坊22幢102室的房地产经绍兴市博大房地产评估有限公司评估，在2013年1月30日的估价时点上的单价为人民币7083元／平方米。

本院认为

本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条将“预约合同”定义为“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方履行订立买卖合同义务的合同”。由此可见，预约是相对于本约而言，是约定将来订立一定合同的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约是以订立本约为其债务的内容。本案中，原、被告双方虽在协议第六条中约定“……，且双方另写一份协议并作公证……”，但纵观协议内容，双方并非为了在将来一定期限内订立房屋买卖合同而签订该协议，且原、被告所签协议除明确约定了当事人名称、标的、数量、价款、违约责任及解决争议的方法等合同主要条款外，协议的第二、三、四、五条均为双方应按所订协议履行之约定，故本协议自属本约而非预约。

我国合同法第二条规定本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。预约合同与本约合同均属合同范畴，依法成立的合同受法律保护。

本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定，应认定为依法成立并合法有效。依据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现因被告原因导致合同目的无法实现，原告要求解除合同，被告无异议，本院予以确认。

依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况或者合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

现原告要求被告返还已支付的购房款，被告表示同意，本院予以确认。关于被告应返还的购房款数额，根据原告提交的证据，应为17万元，被告辩称仅需返还164000元的意见缺乏证据证明，本院不予采信。

依据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告收受原告定金10万元属实，现因被告不履行债务，原告要求其支付双倍定金中的一倍6万元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称的因双方就双倍赔偿的约定不明确，故其无需支付双倍定金的意见，缺乏依据，本院不予采信。

依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，被告不履行合同义务造成原告损失（原告需以高于双方原定房价的价格才能购买到相同地段相同类型房屋）的事实清楚，但原告在明知被告出售的房屋系拆迁安置房，且并非被告一人所有，在房屋尚未明确的情况下仍与被告签订房屋买卖合同，对因这一不确定因素导致合同无法履行致使自身损失的发生也有过错。依据法律规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。故本院根据原、被告签订合同时的房屋单价3713元／平方米（其中713元／平方米系原告应当支付的拆迁补偿单价）、房屋评估价7083元／平方米、双方约定的房屋面积（100平方米）以及原告对其损失发生的过错，酌情确定原告损失为25万元。

依据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故原告既要求被告双倍返还定金又要求被告赔偿其损失的请求，符合法律规定，但对其主张数额，本院依法调整为25万元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二条第一款、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告周某与被告樊某某于2010年12月7日签订的《房屋买卖协议书》解除；

二、被告樊某某应于本判决生效之日起三十日内向原告周某返还购房款17万元，并向原告周某支付双倍定金6万元，赔偿损失19万元，合计42万元；

三、驳回原告周某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费8800元，减半收取4400元，评估费2480元，合计6880元，由原告周某负担704元，被告樊某某负担6176元，于本判决生效之日起三十日内付清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判人员

审判员张爱萍

裁判日期

二〇一三年九月二十三日

书记员

书记员严莺飞

来源：网络