集体土地被征收有哪些补偿办法

笔者一直都在关心“城中村”的话题，想写个系列出来。正巧，征收集体土地的办法在10月15日出台了。《广州(楼盘)市农民集体所有土地征收补偿试行办法(征求意见稿)》在广州市法制办官网公开征求意见，笔者赶紧把这份12232字《征求意见稿》啃下来，跟大家说说，大家都关心的“集体土地征收”都发生了哪些变化。

被征收后共有三种补偿办法

《征求意见稿》表明，征收农民集体所有土地上的房屋按照先安置、后搬迁的顺序来，被征收房屋权利人可以选择复建安置、产权调换、货币补偿的补偿安置方式。征地补偿安置费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物的补偿费――而这些被征用土地的人也可以选择入股分红：对有长期稳定收益的项目用地，在农民自愿的前提下，鼓励以征地补偿安置费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，作为被征收土地划拨或者出让的条件，农村集体经济组织和农民则可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。

1.房屋安置：以被征收房屋280平方米为界线

除村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物按照“拆一补一”的原则复建安置外，对被征地农民非住宅房屋原则上不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。选择复建安置或者产权调换的，被征收房屋权利人应当与征收部门结清货币补偿金额与复建安置或者产权调换的房屋价值的差价。有合法产权的被征地农民的住宅房屋，按照每栋村民住房280平方米确定基准建筑面积进行复建安置。面积不足280平方米的，根据被征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足面积按安置房的建安成本价购买;超过280平米的部分就不作安置了，以货币方式补偿，这些钱也可以参与分红。

2.产权调换：实行后有房没地这是指不具备复建安置条件的土地被调换成同地段国有土地上住宅性质的房屋。悲剧的是不仅被征收房屋权利人要补缴土地出让金，原来的土地也不再核定留用地指标。这应该算是“地变房”的一种结果了。

3.货币补偿:赔偿有公式，价钱涨3倍终于说到第三种方式了，前两种都不选择的情况下就剩货币补偿金额。其计算公式为：

被征收房屋重置单价×征收部门核定的房屋套内建筑面积+区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积。而被征收房屋重置单价就是大家最关心的价钱问题了。

这次公布的数字比起2012年出台的《广州市征地补偿保护标准指导意见(试行)》越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区Ⅰ类地区、番禺区的征地补偿保护标准(只包含土地补偿费和安置补助费两项费用，青苗、地上附着物及其他补偿另行计算)为12万元/亩(注:以耕地为基准),其他区在6万元/亩-10万元/亩。而在表中可以看到，越秀区、天河区Ⅰ类地区都达到了40万元/亩，是现行征地补偿保护标准的3.3倍，而且青苗和地上附着物的补偿费还是另算的。

大家已经在计算器上敲拆迁所得了吗?其实在2012年12月就已审议《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，其中对于农民集体所有土地征收补偿制度作了修改获得关注，但并未通过并终止审议。中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，才标志着我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段。