个人独资企业房屋权属登记

个人独资企业是指依照《个人独资企业法》在中国境内设立，由一个自然人投资、财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。其民事或商事活动都是以个人独资企业投资者的个人人格或主体身份进行的;投资者对个人独资企业享有财产的全部所有权，可以直接支配;在法律上被称为自然人企业。

《个人独资企业法》第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”。随着社会经济活动的发展，个人独资企业的转让或继承也越来越普遍。个人独资企业的房屋权属如何登记也有不同的意见，不同的观点来源于对个人独资企业法律主体地位的不同理解。

一种意见认为：个人独资企业因其投资主体的单一性和业主对企业控制的单一性，决定了法律将业主人格与其独资企业人格视为一体，认为个人独资企业不具有独立的法律主体资格，而与企业投资者是同一法律人格。因此认为：登记在个人独资企业名下的房屋所有权与登记在业主个人名下的房屋所有权并没有实质性的差别，其房屋所有权可以在业主和企业间随意变更;当个人独资企业转让或继承，由于业主的变更，其房屋权属了也发生变更，所以其房屋所有权也应作相应的转移登记。

另一种意见认为：个人独资企业在组织上和财产上都相对独立于投资人而拥有自己的人格，个人独资企业既不是自然人，也不是法人，而是享有相对独立法律人格的非法人经营实体，有自己特定的权利能力和行为能力，具有独立的民事主体资格。登记在个人独资企业名下的房屋所有权与登记在业主个人名下的房屋所有权有着实质性的差别，其房屋所有权不能在业主和企业间随意变更;个人独资企业的出售和转让行为并不是单纯的财产所有权的转移，更涉及到企业经营权的转移;当个人独资企业转让或继承，房屋的所有权人——个人独资企业主体并没有发生变动，所以其房屋所有权不需作相应的转移登记。

本人倾向于第二种观点，认为，在现实生活中个人独资企业已经作为一种独立的市场主体，以自己的名义从事经营活动，其民事主体资格获得社会的广泛认同。

从法律上看，我国的个人独资企业具有独立的经营实体地位，它既不同于自然人，也不同于法人，具有明显的非法人团体属性，但由于其投资人为一个自然人，与一般的非法人团体有着明显的区别：

作为独立的经营实体，个人独资企业能够在民事活动中按业主的意志作出独立的意思表示;不仅有自己的企业名称，并且必须以企业的名义进行活动;有自己独立的住所;投资人死亡或者被宣告死亡，并不必然导致企业的解散;具有独立的权利能力和行为能力，并能以自己的名义参加诉讼，承担相应的责任;其人格具有相对的独立性。

《个人独资企业法》第五条：“国家依法保护个人独资企业的财产和其它合法权益”。个人独资企业的财产，即投资者的投资和企业的盈利积累，在企业财务制度上是独立于投资者个人其它财产的，企业在不违反业主意志的情况下可以独立地享有占用、使用、收益、处分的权利。其财产具有相对的独立性。

随着个人独资企业人格和财产的相对独立，使个人独资企业有了相对独立的利益。个人独资企业的利益与出资人的个人利益在时空上有了较为显著的划分，尤其是个人独资企业把经营积累的财产投入在生产时更为显著。其利益具有相对的独立性。

《个人独资企业法》第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其它财产予以清偿”。可见对个人独资企业的债务，立法上在坚持投资承担民事责任的同时，改变了要求其承担连带责任的做法，采取了补充主义。这意味着，只有当个人独资企业的财产不足清偿时，才能以其投资人的其他财产承担责任，而不是既可由个人独资企业承担，也可由投资人承担。法律己将个人独资企业和投资人作为不同的责任相分离，其责任财产也相分离。其责任具有相对的独立性。

综上所述，个人独资企业作为一种特殊的市场主体，因投资人对其享有完全的支配权，所以其意思表示的独立性、财产的独立性、利益的独立性和责任的独立性又受到一定的限制，与一般的非法人团体不同。但是，这些相对性特点并不能否定个人独资企业作为一种独立的民事主体——非法人团体而存在，相反，印证了个人独资企业是一种独特的非法人团体，是投资人以非法人企业的组织形式参与社会经济活动的表现，所以被称为自然人企业。

作为其他组织的非法人团体可以依法领取房屋所有权证，进行房屋权属登记。个人独资企业的非法人团体属性决定了企业投资人的变更不影响企业的民事主体资格，当个人独资企业转让或继承时，其房屋权属不需作相应的转移登记;当个人独资企业将其房地产转让或抵押时，必须经其投资人同意;只有当个人独资企业解散、歇业，经清算注销后，企业剩余房产才能变更登记为业主个人所有。此时应当是转移登记还是变更登记，笔者以为是转移登记，因为这是所有权从不同的权利主体之间的转移。但《个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，……由一个自然人投资，财产为投资人个人所有”。第十七条：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权”。因此，在转移登记时，应是不交纳契税。

个人独资企业作为一种特殊的市场主体，因投资人对其享有完全的支配权。

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