房地产项目公司股权转让法律风险及防范

来源：《中国经贸》期刊【2017】(022)

当前，在房地产行业中，以股权转让方式转变房地产项目已经成为了企业获得土地使用权的主要方式，这种表面看起来合法的转让方式其背后蕴藏着很大的法律风险。在利益驱动下，无论是股权转让方，还是股权受让方，房地产企业都使其备受着巨大违约风险，留下了很多隐患。

基于此，坤弘律师事务所小编为您整理了本文，本文分析了房地产项目公司股权转让中面临的法律风险，并提出了控制这些风险的对策。

土地资源是有限的、是不可再生的。因此，我国对使用和流转土地方面上做出了严格的、具体的规定，这样就给开发企业获得土地资源增大了难度。并且，很多拥有土地资源但实力较弱的项目公司，希望通过转让股权方式来进行转让项目。虽然这一方式具备成本低、手续少等优势，但还是经常会发生诉讼纠纷。因此，首先本文浅谈了房地产项目公司股权转让中面临的法律风险，然后分析了股权转让房地产项目的实务操作以及防范风险对策，希望能够给有关行业带来一定借鉴作用。

一、房地产项目公司股权转让面临的法律风险

1.项目自身的风险

项目自身土地使用权有问题，是否有非法查封、非法抵押等情况。

（1）负担相关税费的问题。由于缴纳税费以土地面积进行计算，并年底进行缴纳，很多情况可因转让方隐瞒而受让方负责。

（2）存在土地与房产设定了抵押权情况。在转移土地使用权后，受让人一并拥有了抵押关系的权利以及义务，受让人必须要承担日后抵押权人的经济追偿，并且是无条件承担。

（3）存在原土地上租赁权设定的情况。因租赁权虽然是一种债务合同，但是具备物权化发展趋势，若是转让之前设定了土地的租赁权，而还在合同期限内转让了土地，转让之后股权受让人继续承担租赁关系。

2.项目企业经营面临的法律风险

E企业收购了G房地产项目企业65%的股权，想要以大股东身份对主导F企业承担建设的某一个建筑类项目，并已经完成了E企业与G房地产项目企业的股份变更登记手续。

但在具体经营决策中，持有G企业35%股权的股东认为：尽管E企业已经成为了企业最大股东，但结合企业具体章程而，只是享有55%的分红权、表决权，并不能享有控制权、主导权。这时E企业才了解与其原受让股权时签订了一份无效合同，并且与G企业在工商行政部门备案登记实际内容不符，也没有对分红权与表决权进行约定和限制，所以，E企业就与G企业原股东产生了法律纠纷。

项目企业的成立状况、最初工商登记注册信息、企业是否有过变更登记状况、财税经济情况等等信息，这些信息都是项目转让风险衡量的重点。所以通常不会对第三方公开，使受让方需要深入调查，而调查的重点无非就是项目企业的原有债权债务，因此在实际调查中，应对项目公司原有债务债权深程度调查，股权受让方尽可能降低自身面临的风险，最大程度上保证自身的经济效益。

3.项目企业内部的风险

如果转让的项目企业存在着原股东中途退出，或者注册资金不足，而新股东无法缴纳交易股权价款。或者大股东私自签定转让公司股权协议。遇到这样问题就会造成受让方支付了获得股权的资金，却无法真正得到相应股权。

4.债务法律风险

某一案例：C企业了解到D房地产项目企业拥有一处房地产项目，并已经开发建设动工了一半，想要以收购D房地产项目企业所有股权方式获得开发和建设这一项目的股权。

正当C企业按照与D企业股东签订股权协议后，并已经支付了所有股权转让价款，承建此项目施工总包的建筑施工方提出了D企业拖欠了一大笔工程价款，要求建筑工程施工款优先受偿权，并申请当地法院对在建工程进行了查封。

并且，项目设计方以原D企业拖欠高额设计费为理由申请对企业流动资金账户进行查封。这样一来，C企业就陷入了举步维艰的状态中。股权受让方在与转让方签订协议之后，就需要履行原项目企业的债务责任。即便股权转让协议中规定出受让方并不承担原目标企业债务风险，这种协议在我国法律中是不受保护的。

5.股权转让面临的无效法律风险

股权转让无效有很多种因素，如：法律程序、转让主体、并未通过有关部门审批、国有股权没有通过国资委审批办理产权界定登记、股权转让与公司章程约定内容不符未经股东会表决等等，其直接后果是股权受让方无法实现得到房地产项目资产这一实际目的。

二、股权转让房地产项目的具体操作与风险控制防范

1.做好深入调查，确保投资决策的合理性

在框架协议签订后，聘请会计师事务所对目标企业深入调查财务，并提交出评估资产与审计报告，其内容包括目标公司的缴纳税收、分析预期效益、债权债务等等。并且聘请律师事务所深入调查目标公司，并出具相应的调查报告，法律尽职报告包括很多内容，具体包括：是否有完备的审批手续、财产权属是否清晰、目标公司注册成立状况等等，确保影响股权转让价款的资产全部都能够登记在受让企业名下。结合调查实际结果，从市场预期、财务以及法律等等方面上调查分析目标公司实际情况，为准确的、合理的进行投资决策奠定坚实基础。

2.高度重视交易各个环节，制定可行的股权转让方案

在进行交易过程中，应对整个交易中的各个环节高度重视，如：是否清偿完债务、修改企业章程时间、文件交接时间、工商变更登记时间等等。并制定可行的、具体的股权转让方案，实施方案包括目标企业实施阶段、企业基本情况、具体步骤等等方面。

3.陈述申明与具体保证，确保交易顺利安全进行

在股权转让协议过程中，陈述要比保证条款更为关键。通常一个成熟的、标准的条款，将有利于降低交易风险，确保交易安全进行。因为收购方的交易风险较高，收购方通常应要求对方做出如下几点保证：

（1）转让让与第三人之间不存在经济纠纷，变更股权与企业交接转让方与第三人造成经济纠纷由转让方承担。　　

（2）转让方提供的数据、资料以及文件应该是准确的、真实的，除了已经披露的事项之外，转让方无其他可能造成企业承担法律责任的事项。

（3）转让方对本企业的股权是合法持有的，此股权不会出现查封和冻结等情况。

（4）转让方不会存在拖欠偷税、行政处罚事项、漏税等行为。

（5）转让方应对受让方土地使用权、其他资产、在建工程等，都享有合法权益，并已经对土地出让金全额缴纳，不会出现任何权限限制。

（6）转让方不会存在没有披露的对外担保事项。

4.安排好交接过渡工作，保证交接工作顺利进行

通常财务审计报告的基准日是以转让股权协议日期为准的，基准日到变更登记股权的工作期成为过渡期。通常特别规范的做法就是在过渡期中所进行的各项经营活动由受让方委托过渡期小组，而受让方也需委托过渡小组，共同做好过渡期中的交接和报批工作。在此基础上，过渡期小组结合股权转让协议所牵涉的具体内容与标准，做好交接工作。

5.担保与违约条款合理应用，充分发挥各项条款作用

因为股权交易牵涉很多方面，短期内无法体现所蕴藏的交易风险，因此应充分发挥担保条款与违约条款作用来处理潜在的风险。一般做法就是受让方要求转让方让经济实力强、信誉度高的自然人或者企业进行担保。违约责任共包括两种类型，即：根本违约责任、延迟履行违约责任。延迟履行办理变更登记、延迟履行付款义务等等，应及时缴纳违约金，若没有缴纳违约金，并超过一定期限后视为根本违约。

三、结语

总而言之，在房地产项目企业股权转让中，股权受让方不可避免的面临着目标企业未知的债务风险，还有很多潜藏的法律风险。想要避免这些风险，并保护自身的合法效益，需要在项目公司股权转让处理中事先进行深入调查，对交易风险严格防范，这样才能够顺利进行股权转让，并做好开发建设房地产项目工作。

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