经典案例:房屋买卖合同纠纷案

【成功案例入选理由】 法理清晰，法律与政策的关联性把握得当，依法驳斥对方当事人片面理解法律的缠诉，依法维护当事人的合法利益。

【基本案情】 甲（卖家）、乙（买家）、丙（中介）三方签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲将本市 XX 室房屋出售给乙，房屋售价为NNN万元。合同签订后，乙按照合同约定支付了首付款MM万元（包含Y万元定金）。

甲、乙、丙三方签订《房地产买卖中介合同》后，本市出台有关规定明确，非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，购房人应提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

甲获悉此规定后，主动与乙、丙联系，核实乙的购房资格。乙明确告知甲，乙非本市户籍居民家庭成员，无购房之日起前2年内累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，乙不符合购房的前述政策条件。

为此，甲希望尽快解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，但乙表示拒绝。乙称，乙可以通过虚假材料和非正常手段，办理房屋过户手续，继续履行该《房地产买卖中介合同》。甲不愿意通过虚假材料和非正常手段，办理房屋过户手续。甲、乙双方各执己见。

丙则表示，丙咨询过自己的法律顾问，法律顾问的意见是，甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，合同内容是当事人真实的意思表示，又不违反法律、法规禁止性规定，所以，该合同是合法、有效的。乙是否符合在本市购房的条件，不影响合同本身的法律效力。至于甲、乙双方按照该合同的约定，付款、交房以后，乙是否能进行房屋产权变更登记，是和甲无关的问题。此无关问题，不能导致该《房地产买卖中介合同》被解除。该《房地产买卖中介合同》可以按照合同的约定继续履行。

甲感觉乙通过虚假材料和非正常手段，办理房屋过户手续不妥，会把甲扯进法律纠纷，希望和乙解除该《房地产买卖中介合同》；同时，甲对丙的说法也表示怀疑，遂向我们咨询应该如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，根据《合同法》的基本原理，甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，确实是合法、有效的。但是，绝对的将合同的履行游离于政策以外，这不仅在实践中，同时在法理上也是行不通的。所以，本案中，丙的法律顾问将合同有效的问题和本市的有关政策截然分离开来的观点，是不正确的。至于乙认为可以通过虚假材料和非正常手段，办理房屋过户手续的做法，更是违法和不可取的。因此，甲要求解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，从总的法律走向上分析，是可以得到法律支持的。

具体承办本案的律师认为，具体处理好本案，必须将合同的履行与政策调控之间的关系充分、有效地结合起来，才能具体得出甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是应该继续履行，还是应该依法解除的结论。

由于本市的该规定是一个近期新出台的政策性文件，因此，深入理解该文件规定明确的，非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，购房人应提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明这个问题与甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》之间的关系，是寻找甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是应该继续履行，还是应该依法解除这个问题正确结论的关键。

为此，律师仔细研究了该规定。通过研究，律师发现，如何具体执行该文件，是有配套细则的。细则规定，执行该文件的时间节点是，新建商品住房以合同鉴证时间为准，二手住房以网签时间为准。

因为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》约定出卖的房屋是二手房，目前未办理网签手续，所以，如果乙不具备在购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的条件，乙是暂不具备在本市购买二手房的资格的。也就是说，根据政策规定，甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是因政策原因无法继续履行的。

据此，律师在获得甲的授权后，代理甲向法院提起了诉讼，要求法院依法解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》。

诉讼过程中，乙、丙双方共同坚持丙法律顾问的观点，认为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，符合《合同法》关于合同有效的基本条件。由于法律的效力高于政策约束力，所以，乙、丙双方虽然不要求法院认定本市的有关规定约束力低于国家法律的效力，但是，乙、丙双方有权要求法院认定乙是否符合在本市购房的条件，不影响合同本身的效力。乙、丙双方坚持认为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》履行后，即甲、乙双方按照该合同的约定，完成付款、交房以后，乙是否能进行房屋产权变更登记，是和甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》履行无关的问题。要求法院判决驳回甲的诉讼请求。

对此，律师反驳，法律与政策是现代社会调控社会秩序和社会生活互为补充的两种手段，各自发挥独特且相互补充的作用。法律是由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的具有普遍效力的行为规范体系，具有普适性、规范性、稳定性等特征，这是毫无疑问的。但是，法律在具体的社会生活中如何具体适用，在程序上，是靠法定的程序来落实和保障的。在尺度上，有时是靠司法解释来落实的，有时也是可以依法通过政策来体现的。所以，政策与法律之间关系的密切联系，是不能简单、机械地割裂的。

具体到本案中，虽然甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》，符合《合同法》关于合同有效的基本条件，但是，根据本市新出台的政策规定，由于乙不具备购房资格，而导致甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中，与房屋买卖问题具有最重要关联的法律环节，即房屋产权变更登记不能因符合条件而进行，所以，甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中所记载的合同根本目的，也就是无法实现的。虽然导致甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中所记载的合同根本目的无法实现的过错，不可归责于甲、乙、丙三方任何一方。但是，乙、丙将合同的有效性和本市的有关政策截然分离开来的观点，是不正确的。甲要求依法解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》的诉求，是应该得到法律支持的。

本案的主审法院认可律师的观点，对乙、丙指出，将合同有效性和本市的有关政策截然分离开来的观点，是不正确的。在乙、丙双方坚持自己观点的情况下，本案主审法官明确向乙、丙双方表示，如果该合同不能通过甲、乙、丙三方协商的方式解除，法院会依法判决该合同解除。

【案件处理结果】 在法院主持调解下，甲、乙、丙三方协商解除了甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》。

来源：网络