冒充已亡人签订房屋买卖合同 有效吗？

案情简介

刘老太早年丧夫，独自将两个儿子刘星、刘晨抚养成人。早年间一家三口住在刘老太承租的单位的503号公房内，大儿子刘星大学毕业后，到了外地工作，刘晨初中毕业后就到了北京的一家国营厂工作，同时照顾着母亲。

　　1998年北京进行公房制度改革，刘老太单位根据政策精神，规定单位员工可以将承租的公房购买变为自己的私产。刘老太出资1.5万元将房子买了下来，其中刘星出资了1万元，房子登记在刘老太的名下。

　　时光荏苒，岁月如梭，两个儿子也都组建了自己的家庭，刘老太本应到了享清福的时候，但没想到一场突如其来的疾病夺去了她的生命，想着母亲一生艰辛，两个儿子自然是伤心不已。

　　丧事办完之后，大哥找到弟弟要求将房子产权进行分割，因买房时自己出资大部分购房款，故其要求房产份额的70%，刘晨不同意，兄弟俩大吵一架，房产分割这事也就耽搁了下来。

　　刘晨的妻子王小丽是一个具有世俗小聪明的人，她撺掇丈夫私自将房子出卖，可房产证上毕竟还写着刘老太的名字，于是夫妻俩想出了一场石破天惊的计谋。因为王小丽的母亲王大丽跟刘老太长相酷似，于是夫妻俩找到刘晨的发小张大宝，双方协商以明显低于市场价格将房屋出卖给张大宝，同时利用当时各种信息登记还处于手写纸记的漏洞，瞒着房管部门刘老太已经去世的事实，让王大丽陪着张大宝一起到房管部门办理了过户登记，房产证从刘老太的名下办到了张大宝名下。

　　过了两年，刘星回到北京，没有通知刘晨就直接到了503号房，但没想到开门的却是张大宝。刘星得知事情原委后决定用法律的手段维护自己的权益，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人李松律师，寻求专业的法律意见。

律师分析

律师分析认为，根据我国《合同法》的规定，合同法调整的是平等民事主体之间的财产关系和人身关系，合同的成立需要民事主体之间意思一致，达成合意。同时我国《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。也就是说只有具有民事权利能力和民事行为能力的当事人才能订立合同，否则合同根本就不存在订立的基础。

　　而什么是民事权利能力和民事行为能力，我国《民法总则》第十三条规定：“自然人从出生起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”也就是说，自然人具有民事权利能力的前提，就是她活着，一个已经去世的人，自然也就不享有民事权利能力及民事行为能力，自然也就不能订立合同。

　　房屋买卖合同是刘老太和张大宝的签名，合同约束的是刘老太和张大宝，这也才为王大丽冒充刘老太办理房屋过户埋下了伏笔。而刘老太本身已故，自然不能订立房屋买卖合同，合同根本不能成立，不成立的合同自然也就谈不上合同效力的问题，张大宝不能依据一份并不存在的合同作为取得房屋产权的依据。

　　至于张大宝是否能以我国《物权法》第106条规定的善意取得制度获得房子的所有权，李律师认为不行，因为善意取得制度适用的前提是第三人是善意的，而张大宝作为刘晨发小，对刘老太去世的事实是知情的，且房子的成交价也是远低于市价的，张大宝并不是一个善意的第三人，另外因合同不成立，也不应适用善意取得制度。刘星可诉至法院，要求确认刘老太与张大宝买卖合同关系不成立，从而要回房子。