受调控政策影响导致房屋买卖合同无法履行 如何处理？

裁判要旨

案例索引

案情

各方观点

　　法院观点

　　一审法院经审理认为，二被告系物业服务合同关系，孟某某作为被告某物业公司员工为被告某银行提供服务，二者不构成用工关系，原告向被告某银行主张权利无事实和法律依据，本院不予支持。

　　关于补充协议第1条约定“国家限购政策”的含义之争，合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现张某某主张“国家限购政策”系宽泛含义，包含本地政策;而曾某某主张“国家限购政策”特指国务院及其部委等制定的政策，不包含地方政策。法院认为，本案当事人均为普通民众，拟订合同条款时所使用的词语，不应严格以法理学上的含义来解释，此处“国家政策”的含义易作宽泛理解，这样更符合签订合同时双方同意根据上海市限购政策给予张某某一年的期限缴纳税收，并在符合政策后再办理产权过户手续的交易目的。该条款明确了因限购政策原因导致的无法过户而解除合同的，双方互为免责。曾某某要求张某某承担违约责任，依据不足，法院不予支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案买卖合同解除后，买方已支付的房款应当退还;未支付的16，000元利息补偿，终止履行。对于双方争议的484，000元利息补偿是否应当退还，法院认为，补充协议第2条约定乙方同意补偿甲方过户前所产生的利息50万元，是有客观原因的，即张某某不能在短期内缴足税收双方不得不拖延一年待张某某缴足税收后再办理交易过户，故该50万元利息是签订合同时张某某考虑到自身条件不够格而给曾某某带来的客观损失而作出的补偿，该笔利息不能等同于房价款。曾某某在2014年2月25日出具的收据将已支付的利息包含在房款中，因出具收据系单方行为，不产生对合同内容变更的效力。且双方亦未达成若合同解除，利息返还的约定，故张某某要求曾某某返还利息，不符合合同约定，不予支持。原审法院判决：一、解除张某某、曾某某于2013年5月4日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议;二、曾某某于判决生效之日起十五日内返还张某某已付房款人民币2，904，000元;三、驳回张某某的其余诉讼请求;四、驳回曾某某的反诉请求。

　　二审法院观点：上诉人张某某通过居间方介绍向被上诉人曾某某购买涉案房屋，就合同成交价、房款支付方式、支付时间等合同主要条款进行协商，此时，上海市正执行房屋买卖限购政策，上诉人张某某未缴纳过上海市的个人所得税，属于限购对象，为保证买卖合同的履行及过户交易的顺利完成，双方还就限购政策可能导致合同解除的责任承担以及交易过户延长造成被上诉人银行贷款利息迟延归还等问题一并进行了协商，在协商一致的基础上，双方于2013年4月27日同一天签订房屋买卖合同及补充协议各一份，系双方当事人的真实意思表示，应属有效。根据买卖合同的约定，上诉人应付房款2，904，000元，剩余房款向银行申请贷款支付;被上诉人则在产权过户之前归还抵押权人的银行贷款，注销抵押登记手续等;同时，根据补充协议的约定，双方对因国家限购政策原因导致无法办理产权过户手续而解除合同的，互不承担违约责任;就迟延过户交易，上诉人同意补偿被上诉人在过户之前产生的银行利息50万元，故双方应按照上述约定履行。因在2013年11月上海市相关部门出台新的限购政策，对缴纳税收或者社保费的年限重新作出规定，即原需要累计缴纳一年以上的调整为累计缴纳两年以上，为此经双方协商未能达成一致意见重新签订合同及补充协议，故买卖合同及补充协议应予解除。根据补充协议第一条的约定，因限购原因导致合同解除的，互不承担违约责任，故对上诉人张某某提出的免责要求，予以采信。原审法院对合同解除及违约责任的认定并无不当，本院予以维持。

　　关于合同解除后被上诉人曾某某返还上诉人张某某的款项如何认定一节，本院认为，就上诉人张某某已付的2，904，000元房款返还，被上诉人并无异议，故应予认定。关于双方争议的上诉人张某某已付484，000元利息补偿是否应予返还问题，本院认为，本次交易延长的原因在于上诉人属于限购对象，不具有购房主体资格，在此情况下双方经协商一致同意延长交易时间，并就延长交易期间因被上诉人未能及时获得上诉人支付的剩余房款，无法提前归还银行贷款而产生的利息50万元协商一致由上诉人张某某补偿，因此该50万元款项并非房款，而且该款项是在双方延后一年交易过户期间实际存在的损失，双方也没有就合同解除后该笔款项的返还作出约定，故根据合同解除的原因以及双方已经履行的情况、该50万元款项的性质，可在判决合同解除后，认定上诉人已付的484，000元不作返还;尚未支付的款项则不再履行。原审法院对争议款项的性质及处理并无不当，本院予以维持。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　(来源：法务之家)