“借名买房”到底靠不靠谱?(详细风险规则+8个典型判例)

裁判要旨

　案情简介

　　裁判要点

　实务经验总结

　相关法律规定

　　《物权法》

　　案件来源

延伸阅读

　　借名买房有风险的断言绝非危言耸听，关于此问题各地裁判观点并不统一，自由裁量的空间极大，且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决，有的直接支持确认借名人的所有权，也有的判决认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权，也有的判决认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求的。

　　鉴于北京等地限购政策较为严苛，且购房需求旺盛，我们重点选取了北京高院关于借名买房的几个案件进行分析梳理，以期尽可能全面的展现借名买房可能存在的法律风险。而且我们注意到，北京市高级人民法院2010年颁布的相关规定对借名买房事宜做出了相关规定：

　　北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

　　第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　一、法院判决支持确认借名人所有权(三个案例)

　　案例一：戴崴与游丽秋房屋确权纠纷申请再审民事裁定书【最高人民法院(2013)民申字第1370号】最高院认为：“根据一审、二审查明的事实，诉争房屋的购房合同、抵押合同、借款合同等购房及按揭贷款手续，均系游丽秋以戴崴名义签订、办理。……通过2000年9月22日与游丽秋签订协议书以及2009年11月5日致函诉争房屋承租人等方式，多次表明其售房的实际交易对象为游丽秋。从购房款的支付情况看，游丽秋对其交付购房款的事实提供了银行存、取款记录证明，西安中大建筑饰业工程有限公司及凯爱公司对游丽秋支付购房首付款的情况予以了确认。……从戴崴在申请再审时提交的证据看，亦不能证明案涉30万美元被游丽秋提前解押转走以及诉争房屋的购房首付款并非由游丽秋支付的事实。……从房屋按揭贷款及使用情况看，游丽秋向汇鹏公司账户存入120万元，戴崴虽称该120万元系汇鹏公司在银行办理的贷款，但未提供证据证明。……一审、二审判决在综合考虑上述因素的情况下，认定游丽秋是诉争房屋实际购买人，符合法律规定。”

　　案例二：宋献国所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2014)高民申字第02924号】该院认为：“经复查，根据本案现有证据及查明的事实原审法院认定购房款是由联营公司支付，证据充分。涉案房屋宋献国从未使用过，结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有，涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实，原审法院推定借名买房的事实成立，依据公平原则和诚实信用原则，认定涉案243号房屋属联营公司所有正确。现联营公司已清算吊销，联营公司及其所有股东一致同意由农垦公司获得243号房屋所有权，理由正当，应予支持。”

　　案例三：周伟所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2014)高民申字第00789号】该院认为：“本案中，为证明涉案房屋权属问题，实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付，且房屋交付后，由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司，证据充分，实创公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”

　　二、法院判决未支持确认借名人所有权(五个案例)

　　案例四：郑小玲等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2015)高民申字第02387号】该院认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑小玲、许小军提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明其与许烁、朱萌之间存在借名登记的约定。因此，一、二审法院依法驳回郑小玲、许小军的诉讼请求，并无不当。郑小玲、许小军的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

　　案例五：张艳丽所有权确认纠纷一案民事判决书【北京市第二中级人民法院二审(2015)二中民终字第04919号】该院认为：“因张艳丽一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系，不足以证明双方存在借名登记约定，故其请求确认诉争房屋为其所有，并要求孙海昌将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。对于其对购买诉争房屋的出资，其可另行主张权利。”

　　案例六：曾迪清所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2016)京民申507号】该院认为：“曾迪清主张其与曾宏图之间存在借名买房的协议，要求曾宏图将房屋过户至其名下，曾宏图对此予以认可。因涉案房屋的过户可能涉及国家税费征收，也可能涉及曾宏图妻子的利益等问题，对于曾迪清、曾宏图所述的借名买房一节应当深入审查。曾迪清提交的证据不足以证明涉案房屋首付款的支付及贷款偿还的具体情况，亦未能举证证明所有款项均系由其支付，二审法院难以确信曾迪清与曾宏图之间确实有借名买房关系，并驳回曾迪清的诉讼请求，适用法律正确，处理并无不当。曾迪清申请再审的理由不能成立。”本案尤其值得关注，因为本案是在双方当事人明确承认存在借名买房事实的情况下，否定了原告方请求确认其对房屋享有所有权的诉请。

　　案例七：徐桂云房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2014)高民申字第2882号】该院认为：“根据查明的事实并结合相应证据，可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。徐桂云要求办理过户手续的诉讼请求，缺乏法律依据(基于限购政策，徐桂云无购房资格，笔者注)。两审法院所作判决，并无不妥。徐桂云的再审理由不能成立。”该判决具有一定的典型意义，直接以借名人因限购政策而无在北京购房的资格为由否定了借名人要求转移登记的诉请。

　　案例八：丁国彬房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院(2014)高民申字第1534号】该院认为：“丁国彬与余本伟在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁国彬不具备购房资格，所以约定丁国彬作为购房人属于明显违反住房限购政策的规定。虽然丁国彬与余本伟还约定，在丁国彬无法购买时，丁国彬可另行出售。但根据丁国彬指定的购房人胡光的陈述，胡光同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁国彬所有。所以此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房行为，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不妥。丁国彬的再审理由不能成立。”本案判决颇为匪夷所思，原因在于：一方面认定借名买房是规避限购政策行为，另一方面又判令解除借名买房协议，但从判决中无从探知北京高院具体是依据《合同法》哪一条判令解除该协议的。