房产抵押登记届满，抵押权是否失效?

同日，双方签订《房屋抵押协议》，李四将自己的房屋为上述借款提供抵押，并办理了房屋抵押登记手续，抵押登记的期限为2021年5月2日至2021年8月1日。借款期限届满后，李四未能归还借款，张三多次催要未果，在2021年6月遂诉至法院，要求李四还款，并要求对抵押房屋行使优先受偿权。李四对借款的基本事实认可，但是目前无力还款，同时认为房屋的抵押登记期限已过，抵押权已经失效，李四不应承担抵押责任。 律师分析

房屋登记的抵押期限届满，抵押权是否消灭？我们认为即便抵押登记的期限届满，也并不导致抵押权消灭。

首先，抵押权是物权，根据物权法定原则，不允许当事人自由创设、约定抵押权的存续期间，所以抵押权自身并没有期限的限制。如当事人排除法律规定的适用，另行约定抵押担保期限，或者登记机关违反上述法律规定，擅自设定抵押担保续展期限，都违背了物权法定主义原则。

其次，抵押权作为主债权的从权利，随主债权的存在而存在，主债权消灭，担保物权消灭，担保物权应该主债权诉讼时效内行使。

《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

所以，登记的抵押权期限届满不影响抵押权的效力，但是主债权的诉讼时效影响抵押权的行使，如果抵押权人未在主债权的诉讼时效行使权利的，法院将不会保护其权利。

法院判决

法院认为，本案抵押权的效力不因登记的抵押期限已过而消灭，原告仍然享有抵押权。

律师建议

债权人应该密切关注诉讼时效，在主债权的的诉讼时效内行使抵押权，以免出现诉讼时效届满导致抵押权不能得到保护的情形。