棚户区（城中村）改造，这3个法律点可不能含糊！

棚户区是指城市建成区范围内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全等存在较大安全隐患的区域。棚改已经成为关系到千家万户切身利益的一件大事，这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。那么棚户区改造的范围和法律依据有哪些？棚户区改造的补偿标准又是什么？ 被征收人维护自身合法权益的关键点又在哪里呢？

? 棚户区改造的范围

棚户区改造主要是对国有土地上的危旧房屋进行的工程建设，主要包括四种：城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第二部分第（一）项规定：……市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

在实践中，棚改的范围有被随意扩大的现象。有些不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名，实际上却是搞商业开发，借棚改的名义实施一般意义上的征收拆迁。很多老百姓的房子被拆，却只给予了极低的所谓“棚改”补偿，极大的损害了老百姓的补偿权益。因此被征收人在遇到棚改的时候，一定要用最朴素的标准来判别一下，自己的房屋究竟是否属于相关文件中所描述的那类“棚户区”。如果房屋建于20世纪90年代以后甚至更晚，且不是“筒子楼”之类居民共用厨房、卫生间的简易楼，那么“棚改”显然就比较牵强了。

? 棚户区改造如何安置补偿

确定了自己的房屋确实属于棚户区，棚户区改造如何进行安置补偿，就是大家最为关心的一个问题。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第三部分第（四）项规定：棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。在实践中，当我们的房子被棚改时，政府一般会给出几种补偿方式让我们选择，主要的方式有三种：

第一种是单纯的货币补偿，就是把房屋货币化，把钱赔给老百姓，具体计算公式一般是：补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费。实践中，这种纯货币补偿形式是政府比较推崇的，因为它可以有效拉动当地房地产市场，同时免去了征收方承担房屋安置的责任。

第二种是产权置换，就是政府征收了你一套房子，再补偿给你相应的房子。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是说，棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置。只有在被征收人主动放弃回迁安置的情况下，才可以采用外迁安置或纯货币补偿。因此被征收人在做出选择的时候还是握有很大的主动权的，大家可以充分考虑自己就业、就医、出行等需要，结合自身情况，做出合理选择。

最后一种情况，如果你的房屋面积比较大或另有其他可供居住的房屋，又认为自己没有必要再置换这么大的房子，可以选择置换面积比较小的房子，将差额面积转化成货币由政府补偿给自己，这也是实践中常见到有人既拿到钱又拿到房的原因。

此外，对经济条件差、购买安置住房有困难的居民，政府也提供了解决途径，给予政策上的支持。《意见》规定：对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

? 地方立法的重要参考

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。第二十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签订期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

以上规定在征收程序上对棚改与一般征收项目做了明显的区别，特别是设置了征求意见比例和预签约模式这两类特殊程序规定，充分尊重了被征收人的意愿。需要指出的是，被征收人一定要对征询意见、预签约予以高度重视，充分准确的理解其意涵，切勿稀里糊涂的随意表态同意或不同意，以免最终的结果与自己的意愿南辕北辙。而同时，即使同意改建的比例达到95%，余下5%不同意的被征收人，仍享有依法维权的权利，其所应享有的权利不应被简单的“少数服从多数”而剥夺。

律师最后想提示大家的是，棚户区改造项目是中央大力推进的民生工程，其政策出发点是好的，广大被征收人一定要把握好这个机会，搭上政策的顺风车，争取获得一个满意的补偿，切实改善自己的实际居住条件，做到有理有节的提出补偿诉求，在尊重法律和事实的基础上维护自身合法权益。在维权的过程中您如果有任何法律问题，律师会一直为您提供最有力的支持。

来源：问津