以房屋买卖合同为民间借贷担保纠纷的裁判思路

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称民间借贷解释)第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该条解决了实务中大量存在并且一段时间以来充满困惑的问题，即以签订买卖合同尤其是以签订房屋(商品房)买卖合同的方式为民间借贷担保，在出借人的民间借贷债权未获清偿时，主张要求履行房屋买卖合同应如何处理的问题。民间借贷解释施行以后，就该条文如何适用，实务认识尚未完全一致。有鉴于此，本文拟就此类案件的裁判思路略陈管见。

一、审查启动

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百二十六条规定：“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。”该法第二百二十八条规定：“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。” 根据上述规定，法庭审查的范围限定在双方当事人争议的事实、证据和法律适用。因此，存在下列情形时，应审查当事人是否存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的事实：

　　其一，对方当事人提出明确的抗辩。此时双方当事人对房屋买卖合同的性质产生了争议，法院应予以审理查明。当然，主张房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方，对此负有举证义务。

　　其二，对方当事人虽未提出明确抗辩或者未到庭参加诉讼，但原告(主张履行房屋买卖合同一方)提交的证据可以证实双方之间的房屋买卖合同是民间借贷的担保。此时，法院审查的是原告提交的证据，亦即原告的诉讼主张是否成立。

　　其三，对方当事人虽未提出明确的抗辩或者未到庭参加诉讼，原告提交的证据也尚不足以完全证实双方之间的买卖合同系为民间借贷担保，但存在上述可能，而如果认定房屋买卖合同有效，则可能损害国家、集体或第三人利益，以及可能存在“手拉手”虚假诉讼的情形的。例如，双方当事人之间存在赌债等非法债务，而房屋买卖合同的认定足以使该非法债权获得清偿的。

　　实务中还有一些案件，虽然法官心存怀疑，但没有证据支撑，亦不存在可能损害国家、集体、第三人利益的情形，此时从审理技巧上而言，不妨参照上述司法解释的规定进行假设性释明，如果原告变更诉讼请求，当然可以按照民间借贷的法律关系进行审理;但其本质上仍是当事人提出了审查的要求(变更后的诉讼请求)，因此，如果原告不变更诉讼请求，也不宜轻率驳回起诉

　　二、认定标准

　　严格言之，此类案件中，除了少数案件存在直接证据(如通话录音等)外，确实存在举证困难的问题，但并非未无规律可循，从以签订买卖合同作为民间借贷担保的目的着手，可作为衡量的因素有：

　　首先，提出房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方(通常是合同的出卖人)举证证明其存在需要借贷的情形。具体而言可能包括企业或个人资金周转困难的证据、向金融机构借款未被审批的证据材料以及资金的流向等，这是双方之间存在民间借贷关系的合理性基础。

　　其次，房屋买卖合同中存在可由出卖人控制的解除条件，如合同中存在出卖人可在一定时期内回购等约定，该条件的存在即在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。

　　最后，存在其他有悖于一般房屋买卖合同的情形。如价格明显低于市场价格、某些关键的条件(如交房时间、付款方式等)未作约定，或者约定的期限内并未履行，而双方均无要求对方履行的意思表示。这类情形个案各异，应在具体案件中斟酌。

　　当然，上述因素只是审理中可以衡量的要点，并非每个案件中均悉数存在。所要说明的是，当具备上述因素中的全部或部分构成一个比较严密的证据链条，从而达到高度盖然性的标准，足堪法官心证时，可以认定签订房屋买卖合同系为民间借贷担保的行为。

　　三、适用范围

　　民间借贷解释第二十四条系对以签订买卖合同为民间借贷担保如何规制的规定，其适用应具备三个条件，一是双方订立有买卖合同，二是双方之间存在借贷关系，三是买卖合同和民间借贷合同具有重合性和牵连性。基于上述，对下列两种情形，不应适用：

　　一种情形是，房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思，但现有证据不足以证实双方存在民间借贷关系，对方当事人亦未提出该项抗辩。此情形下，否定房屋买卖合同系双方当事人的真意，逻辑上而言不能据此直接认定双方之间即存在民间借贷关系，故而不能适用上述民间借贷解释的规定，而只能依据民法通则第五十五条之规定，认为双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思，从而驳回原告的诉讼请求。

　　另一种情形是，双方存在民间借贷关系，但在债务已届清偿期而未能清偿时，债务人以房产抵债。此情形下，以房抵债的行为发生在民间借贷履行期限届满之后，属于债务的清偿，不属于担保行为，因此不能适用上述民间借贷解释的规定。至于以房抵债行为的效力如何认定，系属另一个问题，超出本文讨论的范围，兹不赘。