楼盘逾期交楼怎么处理（逾期交楼因素）

遇到延期交房,首先应仔细查看与开发商签订商品房买卖合同,看合同中对延期交房是否有相同规定。
如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。
如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。

　　其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商为按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。
如果购房者想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。
若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。

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逾期交房可能存在多种原因：比如法律规定的不可抗力或通过合同约定开发商可以免责的原因，并且开发商又及时告知了购房者；还有购房者违约在先，致使开发商在约定的时间拒内绝将符合交房条件的房屋交给购房者；购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付条件，而拒绝收房等情形时，开发商不需要承担逾期交房责任。

而本案的实际情况是开发商违约，购房者应当依法行使自己的权利。
具体行使权力的举措是：购房者可以通过起诉要求开发商继续履行合同，并可以向开发商主张违约金及损害赔偿；或者行使解除权。
依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）中规定，“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”.这里需要注意的是催告期，首先不是一预期交付就马上解除合同，要经三个月的催告期，而且催告时最好保留书面证据，二是注意要在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

由于“地震”属于不可抗力因素，开发商将不需要负担延期交房两个月的违约赔偿责任。

关于房产开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定：
(1)因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。

(2)不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。

(3)因没有取得《建筑工程竣工验收备案表》而违反买卖合同中的交房时间。

(4)出现法律规定的不可抗力，而且《商品房买卖合同》中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者。

(5)在交付房屋时，房屋没有达到《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房(特别约定的，可以退房)。

(6)购房者和开发商在《商品房买卖合同》中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。

(7)合同有约定的，按合同约定执行。

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