房地产项目并购中，出让方未达到约定的规划条件，是否构成根本违约？

来源：上海一中院 

转自公司法则

裁判要旨

股权转让协议合法有效，双方均应全面，适当履行。出让方未履行合同约定的转让股权所包含的资产无瑕疵的义务，致使受让方的合同目的无法实现。由此，造成受让方利益受损的，构成根本违约，应予以解除合同，并赔偿受让方的损失。

案例名称：齐某等与陈某某等股权转让合同纠纷案

案例来源：上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民四(商)终字第1380号民事判决书

案情摘要：

2008年7月16日，被上诉人陈某某、张某、卢某某、应某某与上诉人齐某、刘某某签订《股权转让协议书》一份，约定：甲方同意将其持有的D公司的股份及其名下的某土地及全部资产，转让给乙方；双方签订本协议，办理股权变更手续成立时，乙方支付甲方转让金900万元；该地块容积率调整到大于等于5后（以国家相关法律文件批准为准）7日内，乙方向甲方追加支付2,000万元；甲方保证建设用地使用权上的商业地产项目的容积率至少为1.8-2；甲方须在规定时间内完成承诺的容积率调整事宜，期限为4个月，从甲方收到乙方900万元股权转让款之日起计算；A公司、B公司和C公司为齐某、刘某某的股权转让提供连带保证。

同年8月初，陈某某、张某、卢某某、应某某依约向齐某、刘某某履行了900万元转让款付款义务。

2009年12月30日，天津市塘沽区规划局发回复单给D公司，告知：上述地块不再适宜项目建设等。至此，齐某、刘某某在股权转让合同签订时承诺的上述地块已获批容积率1.8-2无证据证明，合同约定的齐某、刘某某转让的D公司所获地块未达合同约定的容积率要求，而A公司、B公司、C公司也未履行约定担保义务，陈某某、张某、卢某某、应某某遂以合同订立目的无法实现，致其损失为由起诉至法院。

法律关系图

一审审理：

上诉人（原审被告）：齐某。

上诉人（原审被告）：刘某某。

上诉人（原审被告）：A公司。

被上诉人（原审原告）：陈某某。

被上诉人（原审原告）：张某。　

被上诉人（原审原告）：卢某某。

被上诉人（原审原告）：应某某。

原审被告：B公司。

原审被告：C公司。　

原审法院查明，2008年7月16日，被上诉人陈某某、张某、卢某某、应某某与上诉人齐某、刘某某签订《股权转让协议书》一份，约定：甲方（齐某、刘某某，下同）、乙方（陈某某、张某、卢某某、应某某，下同）经协商，D公司（以下简称“D公司”）股份及其名下资产（位于天津市塘沽区河南路东侧某土地使用权）转让达成协议；该地块面积约4,616平方米，现有容积率1.8-2，商业用地性质，可建商业地产项目；甲方同意将D公司的股份及其名下全部资产转让给乙方；转让与公司有关的一切原始文件，包括某土地的一切证件、合同等；当政府最终批准该地块容积率为1.8-5时，执行转让价格为人民币900万元（转让价格包括公司名下所有资产），以截止2008年7月24日资产负债表列示总资产为准；当政府最终批准该地块容积率大于等于5时，执行转让价格为2,900万元，（转让价格包括公司名下所有资产），以截止2008年7月24日资产负债表列示总资产为准；双方签订本协议，办理股权变更手续成立时，乙方支付甲方转让金900万元；该地块容积率调整到大于等于5后（以国家相关法律文件批准为准）7日内，乙方向甲方追加支付2,000万元，每逾期一周按1%交纳违约金；甲方协助乙方办理该项目的规划手续，保证建设用地使用权上的商业地产项目的容积率至少为1.8-2，因增加容积率需向政府缴纳的土地出让金及其他费用由乙方承担；甲方保证对其转让的公司及土地拥有完全、有效的处分权，保证该公司名下资产没有发生抵押、质押等权利限制事项，并免遭第三方追索，否则甲方承担由此产生的一切责任；如甲方有变更前未向乙方告知的债务问题和其他未告知的一切事宜给乙方带来损失，均由甲方负责赔偿并承担一切违约责任，乙方有权终止转让并收回已付款项，且甲方须双倍返还乙方已付款项；甲方名下某土地使用权客观真实，不存在任何法律纠纷，不存在任何抵押、质押等权利受限制行为，甲方保证该土地使用权不被任何第三方追索；甲方须在规定时间内完成承诺的容积率调整事宜，期限为4个月，从甲方收到乙方900万元股权转让款之日起计算；在办理过户变更手续三天内甲方须完成与公司有关的一切原始文件的移交；等等。

同年7月24日，双方又签订补充协议两份，分别约定：本协议签订并于双方办理工商登记变更手续之时，甲方将目标公司公章、财务专用章、合同专用章、营业执照正副本、企业代码证、土地使用权证移交给乙方等；以及A公司为甲方履行协议的保证人等。A公司在补充协议上担保义务约定部分盖章确认。同日，B公司和C公司也向陈某某、张某、卢某某、应某某出具担保函，为齐某、刘某某的股权转让提供连带保证。

同年8月初，陈某某、张某、卢某某、应某某依约向齐某、刘某某履行了900万元转让款付款义务。然同年9月5日，天津市塘沽区规划局向D公司发出《建设工程规划设计要求修改通知书》，告知：上述地块不具备开发建设的时机和条件等。为此，陈某某、张某、卢某某、应某某于同年11月26日函告齐某、刘某某，就上述地块容积率报批进行催促，然齐某、刘某某未予答复。

2009年12月30日，天津市塘沽区规划局又发回复单给D公司，告知：上述地块不再适宜项目建设等。至此，齐某、刘某某在股权转让合同签订时承诺的上述地块已获批容积率1.8-2无证据证明，合同约定的齐某、刘某某转让的D公司所获地块未达合同约定的容积率要求，而A公司、B公司、C公司也未履行约定担保义务，陈某某、张某、卢某某、应某某遂以合同订立目的无法实现，致其损失为由起诉至法院。

另经2011年3月17日、11月21日查明，B公司于2010年12月27日被吊销，但未注销。D公司现股东为陈某某、张某、卢某某、应某某，公司注册资本50万元，经营服务范围：代办保税货物仓储服务、运输咨询服务。

关于陈某某、张某、卢某某、应某某主张的损失计算依据是否合理一节事实，陈某某、张某、卢某某、应某某以天津市塘沽区响螺湾商务区相关写字楼的市场价12,500元-13,500元/平方米的均价13,000元为参考价，并按该价的65.39%取销售单价，即8,500元/平方米，又以本案所涉土地面积4,616平方米，按容积率1.8计算，可得造房8,308.8平方米，故得房屋销售收入7,062万元；扣除建房总成本约3,808万元（包括楼层单价900万元÷8,308.8平方米＝1,083元，土建成本2,000元，水电煤及其他费用1,000元，广告、财务、销售等费用500元，再乘以8,308.8平方米），可得项目毛利润约3,254.49万元；再扣除相应税费1,308.01万元（包括企业所得税813.62万元、营业税423.76万元、土地增值税70.63万元等）；由此，可得净利润1,946.48万元。该计算系陈某某、张某、卢某某、应某某依据合同的约定所作的可得利益的估算，无法精确计算。就陈某某、张某、卢某某、应某某计算内容和方法看，系采房地产评估之市场比较法和成本法之因素，其计算结果较为客观、合理。齐某、刘某某虽主张房地产不具有可比性，并不认可陈某某、张某、卢某某、应某某的计算结果，但齐某、刘某某亦未提供证据证明陈某某、张某、卢某某、应某某该损失计算的非正当性，即该计算结果过高，或不合理。故陈某某、张某、卢某某、应某某的损失计算结果予以认定。

陈某某、张某、卢某某、应某某原审请求判令：1、齐某、刘某某赔偿经济损失1,946.48万元；2、A公司、B公司、C公司对齐某、刘某某的上述债务承担连带保证责任；3、诉讼费由齐某、刘某某、A公司、B公司、C公司共同承担。原审审理中，陈某某、张某、卢某某、应某某增加诉讼请求，要求解除其与齐某、刘某某于2008年7月16日签订的《股权转让协议书》。

原审法院认为，陈某某、张某、卢某某、应某某与齐某、刘某某之间签订的股权转让协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面、适当履行。A公司、B公司、C公司向陈某某、张某、卢某某、应某某作出担保，亦应按各自承诺承担担保责任。陈某某、张某、卢某某、应某某履行了转让款给付义务，但作为出让方的齐某、刘某某却未履行合同约定的，转让股权所包含的资产无瑕疵的义务，即股权转让所含目标公司的土地使用权之容积率承诺义务，致使陈某某、张某、卢某某、应某某的合同目的无法实现。由此，造成陈某某、张某、卢某某、应某某利益受损，包括直接投入的转让款损失和可得利益损失（估算），构成严重违约，陈某某、张某、卢某某、应某某据此要求解除合同，合法有据，可予支持。

鉴于齐某、刘某某对陈某某、张某、卢某某、应某某的损失计算及数额并无否定及否定依据，故陈某某、张某、卢某某、应某某据此要求齐某、刘某某承担该损失赔偿义务；并依据A公司、B公司和C公司的担保承诺，要求该三当事人承担保证义务，亦无不当，可予支持。

齐某、刘某某和A公司辩称的，目标公司土地使用权容积率的审批系行政行为，意欲证明其无违约，因与法院查明事实不符，不予采信。

B公司和C公司未依法出庭应诉，视为放弃诉讼权利。

据此原审法院判决：1、解除陈某某、张某、卢某某、应某某与齐某、刘某某于2008年7月16日签订的《股权转让协议书》；2、齐某、刘某某应赔偿陈某某、张某、卢某某、应某某经济损失共计19,464,800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；3、A公司、B公司、C公司对上述齐某、刘某某的债务承担连带清偿责任。A公司、B公司、C公司承担保证责任后，有权向债务人齐某、刘某某追偿；

二审审理

齐某、刘某某、A公司不服原审判决，共同提出上诉称，系争《股权转让协议书》的实质是土地买卖，属以合法形式掩盖非法目的，应为无效；目标地块的规划是政府行为，属不可抗力；利益损失的权利主体应是D公司，而不应是陈某某、张某、卢某某、应某某；原审法院认定陈某某、张某、卢某某、应某某的损失计19,464,800元没有任何依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，故请求依法撤销原审判决第二、三项，改判齐某、刘某某返还陈某某、张某、卢某某、应某某股权转让款900万元及相应利息，A公司仅对此项债务承担连带清偿责任，一、二审诉讼费用全部由陈某某、张某、卢某某、应某某负担。

陈某某、张某、卢某某、应某某共同答辩称，齐某、刘某某、A公司的上诉事由均缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求依法驳回上诉，维持原判。

齐某、刘某某、A公司在二审审理期间提交天津市滨海新区人民政府“关于中心商务区大沽和响螺湾地区控制性详细规划的批复”文件一份，以证实目标地块的容积率实际超过5。

陈某某、张某、卢某某、应某某对该份证据的真实性、关联性均不予确认。

陈某某、张某、卢某某、应某某在本案二审审理期间均无新的证据提交。

经审理查明，原审法院查明的本案法律事实均属实，各方当事人亦无异议，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于《股权转让协议书》的合法性以及陈某某、张某、卢某某、应某某诉求违约赔偿的合理性。关于系争《股权转让协议书》，系陈某某、张某、卢某某、应某某与齐某、刘某某对于D公司股权的转让受让所作的意思表示，股东因此会发生变更，但土地使用权人D公司并未发生主体变更，因此尚不能以此认定本案为土地使用权的非法转让关系，故齐某、刘某某、A公司此项上诉事由，本院不予采信。关于违约赔偿，因齐某、刘某某作为出让人，确认并保证D公司拥有的土地使用权现有容积率为1.8-2，并可建商业地产项目，但签约后的一个半月，D公司就被政府规划部门告知该地块不具备开发建设的时机与条件。一年之后，D公司又被政府规划部门告知，该土地使用权已不再适宜项目建设，换言之，齐某、刘某某在协议中的承诺至此已无法实现，齐某、刘某某根本违约的事实因此可以确认。据此，陈某某、张某、卢某某、应某某要求齐某、刘某某承担违约赔偿责任，符合法律规定，本院予以采信。至于赔偿的数额，理应兼顾合理性、补偿性和惩罚性原则，对此原审法院已经充分衡量了陈某某、张某、卢某某、应某某提出的损失计算依据，并无明显不妥之处，本院亦予以确认。

综上，齐某、刘某某、A公司的上诉事由，本院均不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院依法应予维持。依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。