小区电梯收益应归物业还是业主所有

随着市场经济的蓬勃发展,广告也已经深入到社会生活的各个领域,尤其是现在不少小区都在积极开发区内资源,利用共用部位、共用设施设备经营广告,使得小区广告收益逐渐成为住宅小区内的流行话题。

但是小区广告收益的归属分配缺乏法律上的规范,广告兴旺而管理混乱,现实生活中因此造成的纠纷也不少见。

相关案例

案例：A市某小区甲投诉称，在他们小区的电梯内，经常会有一些广告。她说，每个电梯广告都有三个广告位，每月都会有固定的广告费收入，但是别人在电梯里打广告，这些钱业主却收不到。甲说，房子已经由开发商卖给业主了，公共部分也进行了分摊，因此，在电梯里面做广告，收入就应该是业主的。

该小区物业管理处乙表示，小区电梯广告确实是管理处在经营，但收入是全体业主的，因为业主委员会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业主委员会进行监管。他说，这笔钱怎么用，需业主委员会讨论。小区业主委员会丙也表示，小区在和物业公司签订管理合同时，就已明确电梯广告收入属于全体业主。甲的困惑、物业管理处乙的表示及业主委员会丙的说辞该怎么解读呢？

相关法律法规规定

《民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 律师解读：广告收益归业主所有

2020年5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），自2021年1月1日起正式施行。

小区中以占用业主共有部分进行经营而获得的收益主要有以下几个方面：公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离)；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用；电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等。电梯属于公用设施，根据《民法典》二百七十四条之规定，属于业主共有。小区物业利用业主共有的电梯向外招租广告，并获取广告费收入，根据《民法典》二百八十二条之规定，该收入扣除合理成本之后，归全体业主共有。

根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，小区业主对所购房屋单元享有专有所有权，对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。也就是说小区电梯的使用权和收益都应该归于业主。同时，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，物管公司无权擅自处分建造物共有部分的使用权，物管利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物管企业的同意后，按照规定办理手续。如果业主不同意，业主委员会有权拒绝广告进入小区电梯。

其他相关问题解读

问题一：物业可否未经业主同意，进行电梯广告招租？

无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人，作为物业的管理者对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下，是可以对其进行利用的，并且通过利用这些共有部分创造利益，使共有部分产生收益，做到物尽其用。由于共有部分的权利属于全体业主，对其利用而增加的收益，也应当归全体业主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小区公用电梯本就属于业主共有的公用设施，强调在不损害业主利益的情况下，是可以决定电梯广告招租的，但收益应归属全体业主共有。

问题二：物业要是耍赖皮，业主拿不到共有部分的收入分配怎么办？

首先业主先找物业谈，并给其发律师函。无果后，业主可以要求街道、居委会进行调解。调解不成的，业主或者业主委员会可以向法院提起诉讼，诉讼是最后的救济途径。

问题三：物业不分收益，业主是否可以不缴纳物业费？

原则上还是要缴物业费，但可以主张部分扣除。在法律上有抵消制度，在物业服务合同中，物业提供服务，业主缴纳相应的费用，物业是债权人。而同时，在履行物业合同过程中，物业利用业主共有部分的财产获得了广告收益，那就意味着物业实际上欠了业主钱，等额部分就可以抵消了。但必须注意，仅等额部分可抵消，不可以物业存在广告收益为由恶意欠缴物业费。

问题四：为何《民法典》二百八十二条要规定扣除合理成本？

明文规定扣除合理成本，主要是考虑了物业公司在电梯广告招租及维护中确实产生了一些合理成本费用，另外这样规定也不至于打击物业公司的积极性，让物业更加积极招租，避免资源的闲置。