一、法拍房产生的原因 1.由商业贷款产生 购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营,但不能如期如数偿还时,银行向法院提出诉讼,要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。 2.由民间借贷产生 比如:甲方借乙方钱款,约定以自有房产抵押给乙方,到期如不能还款,根据规定,乙方不能直接取得抵押房产,也无法通过以物抵债方式达成和解的,只能向法院申请强制执行甲方的抵押物,通过拍卖变现来还款,并向法院出示抵押证明或借款协议,向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。 3.由金融犯罪产生 金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣,通过法院进行拍卖,变现后返还给受害人。 4.由司法没收产生 比如:涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人,没收其名下全部财产,如该财产涉及房产,该房产依法可进行拍卖,变现所得全部上缴国库。 5.由无主财产产生 指的是无人认领的房产。拍卖所得需上缴国库。 二、法拍房的几种风险 1、房源匹配度风险 国内经济的飞速增长,导致经济泡沫严重化,实体企业发展越来越困难,很多工厂企业的运作很容易遇到资金断裂,以至于越来越多的债务欠款等经济纠纷增多,因此债权人申请法院执行的案子也屡见不鲜,并且这些年银行的坏账也是越来越多,因此法拍房的房源也就越来越多。法拍房源数量增加,优质房源随之增加,购买者选择也就更多。未来法拍房的市场规模和成交仍会快速增长,市场认可度也将越来越高,参与的人只会越来越多,越往后竞争越大,能捡漏的机会也将减少。网络上的所谓的好房源,别人也一样能看出来,但具体好还是不好,得详细调查才能知道,不能被一时的表象所蒙蔽。 规避风险方法: 在筛选房源时首先要明确购房目的,是自住还是投资,建议买前要做好调研。法拍之前要有自己的购房预算,根据自身实际情况购买,设置买房资金红线,避免冲动加价。 2、腾退风险 房子买来以后,因为复杂的债务关系,造成了腾退风险。 法拍房是法院对有抵押的房屋进行执行,对于这类拍卖的房屋的款项需先偿还抵押的债务,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。买了司法拍卖的房子最棘手的问题就是房子拍了住不进去。 规避风险方法: (1) 原房主霸占房屋。如果买受人在司法拍卖中成功竞买,并按规定办理了房地产权属证书,则买受人是该房屋的合法所有人,有权占有该房屋,而该房屋的原房主无权占有。此时,购房者有两种方式收回房屋。 ① 公力救济,即以财产保护纠纷为由向警方报案或提起民事诉讼。 ②私人救济,即买家自行设法让房屋实际居住人腾退房屋。 (2) 租客霸占房屋。对于这种情况,司法拍卖的房屋之间存在合法有效的租赁关系。司法拍卖的房屋在法院查封前已经出租给承租人,承租人实际占有该房屋的,买受人虽然取得房屋所有权,但必须继续占有履行被执行人与承租人签订的租赁合同。承租人不必腾出房屋,但买方作为新的出租人可以收取租金。承租人在履行租赁合同过程中违约的,可以单方解除租赁合同,不承担任何责任。最好是找到专业的团队来进行辅助,风险就能得到很好的控制。 3、过户风险 法拍房中,大部分房子都可以过户的,但是也有少数房子没办法正常过户。 (1) 市政配套用房 市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的,只有特定人员才能办理过户。 (2) 历史保护建筑 历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的。 (3) 不完整产权 房产产证有三种模式:一种是个人产权,一种是共同共有。还有一种就是按份额占有。 按份额占有的房产在进行司法处置时,只能涉及被执行人名下的份额,因此房产不能完整过户,也没有独立的处置权,不建议参拍。 (1) 4军产权房 军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军产房的所有权属于总后勤部,军队产权房向地方转让,必须要取得总后勤部的审批,否则无权转让,即使转让了也是无效的。 (1) 5土地性质是集体土地 土地性质是集体土地的房屋,都是没有产证的,不属于商品房范畴内,这就是我们经常说的小产权房。像这类小产权法拍房,只拍卖使用权,而不是所有权,因此买受人无法办理产权过户,拿不到产证。 规避风险方法: 尽量避免上述五种法拍房的拍卖。 4、非理性参拍 司法拍卖不是网上购物,不享受七天无理由退货,是非常严谨的。既然决定要拍下房产,就要在前期做好房源调研,同时也要明确悔拍所带来的后果,如果悔拍后果自己能不能承受。 规避风险方法: 在参与司法网拍前,做好认真细致的前期调查和竞拍准备,在决定报名参拍前,一定要请专业人员进行专业的事前调查,准确把握房屋的真实情况,在拍卖中做到有的放矢,另外还要进行竞拍方案筹划,设置好自己的心里预期价位,做到不赌气,不上头。
购买法拍房的风险如下: 1、不能落户的风险。 法拍房是通过法院拍卖的房屋,这些房屋都是由于原房主自身的原因才被法院用来拍卖的,法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,将房屋合法地过户给了买房人,买房人就拿到了房...
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要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买:一、房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会...
司法拍卖房是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉, 法拍房主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产...
法院拍卖的房子能买,但是要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买。 一、房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与...
《鲸拍房》法拍房具体参拍流程!!!第一步、确定参拍标的后,双方达成最高出价共识,与我公司签署竞买服务协议,每个拍卖标的我公司只签署一名竞买客户,确保诚意客户参拍成功。第二步、由法拍专员协助下,竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号,并通...
法院拍卖的房子能买,但是要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买。 一、房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与...