房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？

二手房买卖的流程大约需要几个月的时间，在此交易期间，如果房子被另案首封，会给交易造成障碍，甚至会给买房人造成损失。本文简要分析其原因和解决方法。

一、房子被另案首封不能过户的原因

【《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”】

房子被另案查封（且先于本案的查封）在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为即便法院如此判决了，也不能履行，法院也不能强制执行。

为什么被另案首封的房子不能办理过户手续（包括本案强制执行）呢？

【《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”】

这个规定是从执行的角度来规定的，也就是从首封系争房屋的法院执行的角度讲为什么房屋买卖合同纠纷中买房人要求继续履行过户，首封的法院不同意。举个例子讲，张三卖房子给李四，过户前房子被A法院查封（申请执行人是王五），房屋买卖的交易无法继续进行，李四起诉张三到了B法院，诉讼请求是李四把房子过户给张三。B法院会讲，因为系争房屋上存在A法院的查封（首封），无法履行，所以会驳回张三的诉请。那么，为什么不能履行呢？A法院为什么不能解除对该房屋的查封（不再执行该房屋）呢？

因为：

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定（该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。）即便B法院在A法院查封之前就已经判决（且判决已生效）张三将该房屋过户到李四名下，只要在该房屋还没有实际过户到李四名下之前B法院查封了该房屋，李四或者B法院就无权以B法院的判决已生效为由要求A法院解除对该房屋的查封（不再执行该房屋）。因为B法院判决过户所依据的只是李四和张三之间普通的债权债务关系， 而王五申请查封该房屋（包括执行阶段法院“主动”查封该房屋）所依据的至少是普通的债权债务关系（甚至有可能是所有权确认纠纷等非普通债权债务关系），李四与张三之间的普通债权债务关系不能对抗张三与王五之间的债权债务关系（甚至有可能是所有权确认纠纷等非普通债权债务关系）。

2、事实上，本文所讨论的前提就是系争房屋在B法院做出判决之前就已经被A法院查封了。那么，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定（金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。）即便B法院判决张三将房屋过户给李四，李四依据此判决要求A法院解封系争房屋（停止执行该房屋）也不符合法律规定，系争房屋不能过户到李四名下。

3、如果王五和张三之间是非金钱债权债务关系（如：所有权确认纠纷），那么，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款的规定（非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。），即便B法院判决张三将房屋过户给李四，李四依据此判决要求A法院解封系争房屋（停止执行该房屋）也不符合法律规定，系争房屋不能过户到李四名下。

在此需要注意的是，B法院不能判决有另案首封的房屋过户给李四，并不代表李四不能通过法律途径取得该房屋的所有权。

二、解决方法

解决方法简单讲，就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、卖房人提供担保申请解封

《民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”《民诉法司法解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”根据上述法律规定，卖房人可以提供担保申请法院解除对标的房屋的查封。在实务操作中，只要卖房人能提供担保，法院一般也都会同意解除对标的房屋的查封。

2、通过再审推翻另案的判决。

3、买房人提“执行异议”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 

符合上述法律规定的，卖房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。其法理基础是物权期待权优先于普通债权债务。举重以明轻，在符合上述条件的前提下，买房人也应当可以提“保全异议”，即对法院对标的房屋的查封提出异议，申请法院裁定解除查封。因为诉前或诉中的查封也是为了判决后的执行，在符合上述条件的前提下，卖房人可以通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行，那么，法院查封标的房屋也就没有意义了（起不到便于判决后执行的目的）。而且，如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产（如果不解封标的房屋，其他财产可能因超标的而不能查封），这样反倒有利于卖房人的债权人今后的执行。当然，法律并没有明文规定“保全异议”。另外，将“保全”解释为“执行”，通过提执行异议的方式来解除查封也不一定能够得到法院的支持。但是，如上面所述，继续查封标的房屋对于卖房人的债权人没有任何好处，解除查封反倒对其有好处，这就为卖房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件。卖房人可与其债权人协商，由其债权人申请解除对标的房屋的查封，另行申请对卖房人的其他财产进行查封。

来源：房产律政