律师说法：房地产合作开发合同的主体要求及效力

　一、如何认定房地产合作开发合同的效力?

二、开发房地产的合同主体要求：

　　(一)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这就是说，最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料，事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全，而房地产开发又是工艺复杂、技术性专业性非常强的行业，国家对房地产的建设开发施行了严格的准入制，不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。

　　(二)根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应当具备下列条件：

　　1、有自己的名称和组织机构。

　　2、有固定的经营场所。

　　3、有符合国务院规定的注册资本。

　　4、有足够的技术人员。

　　5、法律、行政法规规定的其他条件。

　　也应是说，合作开发房地产的一方主体必须中按照上述规定合法成立的房地产企业。如果合作双方在签订合同时皆不具备房地产开发资格的，并非认定合同当然无效，最高法院的司法解释而是给了当事人一个补正的机会和时间，即在一审诉讼前如果一方取得了房地产开发经营资质或者成立了具备房地产开发经营资质的房地产开发企业的，该合同应认为有效。这样的规定有利于保护双方当事人及第三人的利益。因为房地产开发要投入大量的人力、物力，甚至已出售给了消费者，如果只是因为签合同时不具备主体资格即认定合同无效，是必造成社会财产的巨大浪费和造成社会不稳定因素。

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