将行政诉讼法实施前的楼花抵押记载于现房产上的行为是否可诉

如果说法制社会是一维长空，那么案例则像散落的星辰。

对案例的研究就是找出那些发亮的星星。

——胡云腾

案情简介

1990年5月25日，闽某公司向中信银行贷款1000万元，东兴公司以东兴大厦在建工程地下、第一层和第四层至第八层进行抵押，房地产登记部门在《建筑许可证》作出编号为（90）押字第I-0010号的抵押登记。

东兴大厦建成后，房地产登记部门向东兴公司颁发房地产证。后东兴大厦将房产转移给原告某投资管理公司，1992年房地产登记主管部门核发202号房地产证，将东兴大厦裙楼1-6轴地登记在原告名下，房产证他项权利登记页为空白。

1998年1月1日，房地产登记部门对东兴大厦裙楼1-6轴地设定抵押登记，抵押编号为历I-0010。原告不服，提起诉讼。2013年，法院终审判决撤销编号为历I-0010的抵押登记，理由为房地产登记部门未能提供《深圳经济特区房地产登记条例》规定的申请房地产抵押登记所必备的材料。

2017年4月12日，原告查询发现被告不动产登记中心在上述房产上进行了抵押登记，显示抵押编号为（90）押字第I-0010，抵押权首次登记日期为1990年5月25日。原告不服，起诉要求撤销上述抵押登记。

案件分歧

关于本案是否属于行政诉讼的受案范围，存在两种观点。

第一种观点认为，抵押权登记的日期为1990年5月25日。行政诉讼法自1990年10月1日起实施。《关于审理房地产登记案件若干问题的规定》第二条规定，房地产登记机构在行政诉讼法实施前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的人民法院不予受理，因此，被告的行政行为不属于行政诉讼的受案范围。

第二种观点认为，本案的抵押登记行为发生于法院终审判决撤销抵押登记后，因此，该行为属于行政诉讼的受案范围。

法官评析

笔者同意第二种观点。

明确被诉行政行为的发生时间是本案审理的关键。首先，房产证上记载的抵押登记时间并不等同于行政行为的作出时间。虽然涉案抵押显示登记日期为1990年5月25日，但是根据查明的事实，1992年房地产登记部门发放202号房地产证时，该房产并没有抵押登记，并且房地产登记部门于1998年在涉案房产上作出编号为历I-0010的抵押登记被法院撤销后，该案在执行过程中的相关登记资料显示，2014年7月29日涉案房产也不存在抵押登记。因此，被告在涉案房产上作出编号为（90）押字第I-0010的抵押登记行为，发生在2014年7月29日之后。其次，在房产上登记编号为（90）押字第I-0010号的抵押行为，并非《建筑许可证》上抵押行为的延续。尽管两次抵押显示的编号相同，但是两次抵押行为的抵押物、抵押范围和抵押人均不相同。因此，被告将编号为（90）押字第I-0010号的抵押记载在房产上的行为属于一个新的行政行为。

综上，被诉行政行为系发生于2014年以后，不应适用《关于审理房地产登记案件若干问题的规定》第二条之规定，该行为应当属于行政诉讼法的受案范围。最终，法院亦据此对案件进行了实体审查。

（作者单位：广东省深圳市盐田区人民法院）

作者：孙 静