借名买房纠纷案由分析

借名买房纠纷案由分析

近年，借名买房纠纷频发，借名买房背后所涉及的法律关系较为复杂，其所立案件的案由不尽相同。案由反映当事人所主张民事法律关系的性质，直接影响着案件的最终结果，有的因案由不当，得不到法律支持，导致败诉。本律师结合多年的实务经验，从借名人的角度，就如何确定借名买房纠纷案由谈谈自己的看法。

一、选择有利的案由，主动寻求法律途径解决纠纷。

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义将所购房登记在他人名下，房屋的实际出资人为实际购房人（简称借名人），被借名人为登记购房人（简称登记人）。其背后涉及的法律关系主要有:登记购房人与实际购房人之间的借名法律关系;登记购房人与实际购房人之间的房屋转让法律关系;登记购房与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;实际购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。这些法律关系都可能成为借名买房纠纷案由的根据。不同的当事人主张的权益和选择的角度不同，所立的案由也不同。主要有：合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、确认合同无效纠纷、所有权纠纷、所有权确认纠纷等。

一旦发生纠纷，借名人如何维护权益？律师认为，借名人最大的风险就是登记人否认借名买房事实，有的要求腾房，有的拒绝办理过户等。由于相关证据材料显示的是登记人名，借名人处于被动；如果登记人选择有利于自己的案由提起诉讼，对借名人将更为不利。面对纠纷，借名人在协商无望的情况下，选择有利于自己的案由，主动提起诉讼维权，是不得已而为之的最佳选择。

二、借名人确立案由不当，将可能把自己置于败诉的不利处境。

民事案件的案由是对诉讼争议所包含的法律关系的概况，不同的案由反映不同的法律关系，直接影响所争议法律关系的界定、法律的适用、举证责任的承担和案件的判决结果。案由以当事人主张的民事法律关系的性质来确定。实务中，借名人确立所有权纠纷或所有权确认纠纷案由主张权利的大有人在，但结果往往难遂心愿。律师认为，借名人确立此类案由，其诉讼请求很难得到支持。理由：

（1）借名买房一般是亲人、朋友之间，基于感情和信任，双方口头约定，很少签订书面协议。在房价 上涨后，登记人否认借名买房事实。如借名人以所有权或所有权确认纠纷案由提起诉讼，本身表明借名人自己认可存在所有权之争，没有肯定自己是实际购房人，把自己置于不利地位。

（2）根据《物权法》规定，房屋产权证具有公示性，房屋登记在谁的名下，在法律上表明归谁所有。在房产证撤销或变更登记之前，法院无法做出与法律规定相背的判决。要求法院确认拥有房屋所有权的诉讼请求不可能得到支持。

（3）借名人即便提供出资购房的相关证据，证明的也只是出资关系，不是享有所有权。出资关系适用合同法律规范，即便存在出资关系，法官会向您释明出资关系与本案所有权法律关系不是同一法律关系，可以另行起诉。对此，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定：“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”故，案由确立不当，难以得到支持。

三、确立合同纠纷案由，有利于借名人的诉讼请求得到支持。

借名人如果提起诉讼维权，确立何种案由？律师认为，确立合同案由较为合适。理由：

1、合同纠纷案由符合《民事案件案由规定》（简称《案由规定》）。借名买房即涉及到物权法律关系，也涉及到合同法律关系。最高法院《关于印发修改后的/span民事案件案由规定的通知》（法[2011]42号）第二条第4项规定：“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。”借名买房不管是书面或口头约定，都是合同的表现形式。借名买房因合同约定引发纠纷，应当适用债权纠纷案由，即合同纠纷。

2、合同纠纷案由有利于借名人主张权利。一方面，借名人以合同纠纷案由提起诉讼，表明双方存在借名买房合同的约定，房屋登记人与实际房屋所有人存在不符，借名人要求登记人履行借名买房合同约定义务，协助办理产权过户登记，借名人占据主动地位；另一方面，房屋在登记人名下，但一般是由借名人居住、管理、使用，登记人如否认借名买房事实，需举证证明房屋登记与实际占有不一致的原因和理由，有利于借名人主张权利；

3、合同纠纷案由符合《案由规定》要求。借名买房合同是无名合同。《案由规定》中424个三级案由和395个四级案由，没有“借名买房合同”案由，但实务中，借名买房合同大量存在。根据最高法院《关于印发修改后的民事案件案由规定的通知》第三条第1项：“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”借名买房合同纠纷，在四级、三级案由没有规定的情况，适用第二级合同纠纷案由，符合《案由规定》的要求。