房地产类不良资产收购尽调4大核心总结

　   在房地产类不良资产的处置过程中，常常会遇到很多障碍，比如：债权债务相对复杂、房地产权属受到较多限制(抵押、司法查封等)、税收清缴不及时或欠税情况严重、设施设备维护情况较差等等。

　　这篇文章适用于资产包收购后的详细尽职调查。那么，在收购资产包之前，应如何对房地产类不良进行系统尽调呢?

　　房地产不良资产收购时的第一道步骤是尽职调查，其调查的质量往往决定着一个项目的最终成败，一个尽可能完整的调查可以揭示项目整体信息及风险点，并为收购后项目的整体运作打下坚实的基础。

　　房地产不良资产的收购一般主要通过两种方式。

　　一是直接收购：收购房地产项目。

　　通过收购土地及土地上的房屋等附着物的方式进行，该方式需将房地产项目的相关证照变更到收购主体名下。

　　若采用直接收购的方式，尽职调查将着重于房地产项目本身。由于房地产不良资产往往存在权属不清，房地产权利受限，部分房地产不良资产还处于土地开发或者在建工程的状态，其权属变更受到较多的限制。因此，收购房地产项目的方式在很多案例中不具可操作性。

　　二是间接收购：收购房地产项目所属公司。

　　通过收购房地产项目所属公司的股权从而间接收购房地产项目。由于股权变更较之房地产权属变更方便，且具有受限制及税负较小的特点，因此在实践中应用较为广泛。

　　若采用间接收购的方式，尽职调查的对象不但包括房地产项目本身，同时还需对房地产项目所属公司做全面调查。调查内容及范围相比直接收购要复杂得多。

　　一般来说，针对收购房地产企业主要从三个方面进行尽职调查，一是法律层面，二是财务层面，三是项目技术层面。

一般情况下，需收集包括12大类的内容：

1、公司文件

2、融资及股权限制情况

3、除目标房产外其他资产及负债情况

4、与目标房产有关的相关资料

5、劳动人事

6、重大协议

7、目标房产的保险情况

8、税务情况

9、遵守使用法律情况

10、诉讼及争议情况

11、其他

12、需澄清的问题

　　实践中，针对收购对象的不同情况，可以只涉及清单中的部分内容。接下来，我们把以上12类中的几个重点问题拎出来分别进行阐述。

　　调查股权限制情况是为了明确公司股权的可变更性。该信息的权威出处为股权登记的工商管理部门，一般以工商查询的书面资料为准，可变更股权一般不应存在质押、查封等法律限制。在调查企业融资情况时，除全面掌握企业的负债情况外，还应注重企业贷款卡的年检情况，必要时需与基本户开户银行进行沟通，因为企业的负债情况及贷款卡内不良记录的情况将直接影响企业的后续融资。

　　在实践中，尽职调查往往注重企业负债情况的调查，对贷款卡内不良信息有时会关注不足。

与目标房产有关的相关资料主要涉及8个方面：

(1)房屋土地方面，

(2)阻碍权利行使的文件

(3)建设工程事宜，

(4)商业验收及评估文件，

(5)物业管理，

(6)公用设施，

(7)配套设备，

(8)租赁及经营事宜

　　该部分的调查着重于房地产项目的合法性、权利完整性。针对项目的不同情况其侧重点会有所不同。在调查土地及房屋权属时，不仅要关注土地及房屋权利的完整性，还应对土地及房屋的历史沿革尽可能地充分了解(从土地出让到取得房地产权证的全过程)。

　　资料及信息收集，除由被收购方提供外，也应从政府主管职能部门及档案馆收集相关资料并予以复核，特别是存续时间较长、背景较复杂的房地产项目，更需仔细查询。

　　我国各地的房地产政策及管理方式存在一定的差异，因此在不同地区调查时，应首先研究当地的房地产管理方式及具体操作流程，编制相应的调查及取证方式。在部分地区，土地及房屋分属不同部门管辖，其房地产权证包括土地证及房产证，特别是在遇到调查抵押、司法查封等限制情况时，应从不同部门分别进行。

　　在建工程项目由于管理部门众多，涉及核准及审批事宜较为复杂，根据当地管理模式调整调查及取证方式显得尤为重要，应当做到一地一策。在实践中，笔者发现对于地役权的调查重视程度不够。地役权是为增加自己土地(需役地)的利用价值，而在他人土地(供役地)上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。地役权根据合同约定而形成，形式上可在房地产管理备案并进行查询，但实践中进行备案的案例比较少见，造成调查时较难验证，更多的只能从被收购方提交的资料中发现。因此，应注意通过实地的勘查，对是否有地役权的设定加以判别。

　　房地产行业是资本密集型行业，投资较大且税负较重，涉税项目众多。较大的项目往往是当地政府的纳税大户及重点监管企业，许多大项目在启动时往往会与当地政府签订相关的税收优惠及财政扶植协议，很多案例中企业的主要盈利点就来源于此。

　　因此，在对税务情况进行调查时，不但要对企业按照税法纳税的行为作全面梳理，而且要对与政府或其代理部门签订的税收优惠及财政扶植协议作深入研究。

　　实践中，由于各地税收优惠及财政扶植的形式区别较大，与企业签订优惠协议的主体更是千差万别，因此，签署合约的政府代表机构的合法性及权威性应当成为审核的重点，即签约主体是否具有相当的法律地位，避免造成原先承诺的优惠政策难以执行。

　　鉴于房地产不良资产项目往往债权债务复杂，在调查中对法律诉讼及争议情况的梳理变得尤为重要。实践中，调查重点分为两块，一是已产生诉讼及争议的调查，二是违约及违规情况的调查(即引发新诉讼及处罚的可能性)。

实务中，引起诉讼和争议的常见因素包括以下几个方面：

　　对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权;如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力。所以，承租人可能会成为抵押物处置的较大阻碍。

　　首封法院享有对查封物的优先处置权，但实际执行中，由于首封债权人对押品没有优先受偿权，且首封法院出于制度配合、地方保护等方面考虑，在押品执行中可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。

　　对于特殊的房产类型，可能存在处置受限、需要补交土地出让金、有价无市等情况，如：职工购买公有住宅(即房改房)、经济适用住房(含集资房)、“小产权房”、唯一住房等等，还有可能碰到“房地分离”的情况。

　　在收集信息时，除书面材料的印证外，与重大合同的当事方、政府主管部门及司法机构的沟通也是极重要的，可以帮助我们从多个渠道对事实真相予以确认。