对非典型担保浅析

次日，张三与李四签订《借款合同》及《担保合同》，约定张三向李四借款50万元，李四将50万元支付给张三。张三向李四出具收据载明张三收到李四的购房款150万元。后李四向张三催促还款未果，遂向法院起诉，要求张三将房屋过户给自己并办理所有权登记手续。庭审中张三承认借款事实，表示愿意归还李四50万元借款，但否认房屋买卖事实，声称签订房屋买卖合同只是为了对借款进行担保。

1.本案的基本法律关系究竟是商品房买卖关系还是借贷关系？

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。故本案的基本法律关系为借贷关系，即案由为借款合同纠纷，张三李四双方签订《商品房买卖合同》只是为了保证债务的履行而做出的担保。

2.本案中张三李四双方签订的《商品房买卖合同》的性质是？

（1）不是让与担保

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条对让与担保进行了规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

让与担保是指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的所有权移转于担保权人，债务清偿后，担保物应返还于债务人或第三人，债务人不获清偿时，担保权人有权就该担保物优先受偿的一种担保形式。案涉房屋只是进行了网签备案登记，未转移房屋所有权，故购房合同的性质不是让与担保。

（2）是后让与担保

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定了履行期届满前达成的以物抵债协议，其性质为后让与担保，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，性质为非典型担保，依物权法定原则，其系债权性质的担保而非物权担保，应依民事法律行为效力的基本规则认定效力，系诺成性合同。

后让与担保的担保责任是在债务人未依约履行债务后才移转标的物，债权人取得的是期待权。本案中张三李四仅签订《商品房买卖合同》，未完成财产权利变动公示的，不具有物权效力，李四只有权要求张三偿还50万元借款，无权要求张三将案涉房屋过户给自己。