民法典对小区物业委员会的影响

我们时常能听到或看到，某某小区正在筹备成立新的业主委员会、某某小区在成立新一届业主委员会过程中发生这样或那样的问题、某某小区正就物业公司的选聘召开业主大会，这反映出，业主委员会、业主大会的机制已经走入了我们日常生活之中。

原《物权法》第七十六条规定，像筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这较高的门槛，给不少想加梯的居民带来了障碍。《民法典》生效前后，我们看到像上海市住房和城乡建设管理委员会、广州市规划和自然资源局等都及时就加梯意见或办法进行了调整，要求从2021年1月1日起，对既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行。这规定给加梯工程，助推不小，也就有了，我们现在看到的很多的老旧小区，都在开展 加梯工程。

下面我们就来一起看看，《民法典》第二百七十八条的规定。该条规定，下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 通过该条与原《物权法》第七十六条的规定进行对方，我们可以发现，存在如下一些变化： 1、将原《物权法》该条第二事项：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，中限定管理规约的建筑物及其附属设施进行了删减。这里的删减主要是因住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第18条对管理规约应规定的主要事项作了规定，无需在此限定，该删减也不会对条文的实施带来前后变化。

2、将原《物权法》该条第五事项：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金拆分成《民法典》中第五事项（使用建筑物及其附属设施的维修资金）和第六事项（筹集建筑物及其附属设施的维修资金），该拆分的目的在于，结合该条第二款中对该二事项的表决要求进行区分，筹集比使用作出了的更高表决要求。

3、对业主共同决定事项的表决程序要求发生了改变，该改变对业主大会的影响是最大的，我们来详细比较分析。原《物权法》该条第二款是决定前款第五项和第六项（改建、重建建筑物及其附属设施）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这里需要说明的是，经司法解释的限缩解释，这里的比例，也是按照专有部分占比（专有部分总和）的方式操作，与《民法典》中的占比概念一致，不再展开。

相比可见，《民法典》该条第二款首先就对业主参与表决作出了双三分之二的要求，这是原《物权法》中所没有的。也就是说，如果业主大会在表决该条规定的事项时，参与的业主人数或面积有一项达不到三分之二的要求，则该事项不能通过。从字面表述的层面来看，原《物权法》有直接就要求双三分之二（双半数）同意，而《民法典》是要求双三分之二参与，后再是参与表决的双四分之三（双过半数）情形。举个例子，一个建筑区划内专有部分总面积为9万平方米，业主总人数为600人，业主需要就筹集建筑物及其附属设施的维修资金进行决定，按照原《物权法》的要求是，要达到专有部分面积6万平方米以上且人数400人以上同意，该事项才获通过。按照《民法典》的要求，则参与表决的业主首先需达到专有部分面积6万平方米以上且人数400人以上的条件。假设参与表决的业主专有部分面积正好为6万平方米，人数正好为400人，那此时业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金需达到专有部分面积45000平方米以上的业主且300名以上的业主同意。这乍看起来是表决的门槛或条件降低了，这或许也是此次重大修改的目的，但实践中并不都如此意。

（一）对于像加梯类，与居民生活利益息息相关，参与业主大会积极性高的情形，对于双三分之二以上的参与要求，不会成为业主大会的障碍，《民法典》的该修改，确实起到了降低表决门槛，推动事项进展的目的。 （二）对于实际居住率不高，或业主参与积极性不高的情形，那么双三分之二的参与要求，就会成为业主大会对推动小区事项开展的障碍。有人或许会问，原《物权法》规定的要求比《民法典》高，那这种问题，原《物权法》更解决不了。其实不然，前面提到的住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。有此规定，在业主大会议事规则中，我们常见到：已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按视为同意已表决的多数票意见方式处理。如此一来，原《物权法》的双三分之二要求，还会存在更难的问题吗！但显然《民法典》的双三分之二业主参与的门槛，不能套用该等规定。

《民法典》对业主共同决定事项的规定，已开始在我们身边付诸实践，相信通过这不断的实践，人们能感受到这部法典对业主大会带来的改变，让我们在生活中去体验这种改变，并不断总结完善。