什么是优先购买权法律解析

但当先买权人的优先购买权受到侵害时，如何维权以及所对应的救济途径、路径并非十分清晰。本篇文章将对优先购买权的分类、法律规定进行阐述，并结合相关案例，对优先购买权的救济路径予以分析。

一、优先购买权的分类

（一）股东的优先购买权

《公司法》第七十一条规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。第七十二条规定：人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。由此可知，有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

（二）承租者的优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十七条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。第七百二十八条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

（三）共有人的优先购买权

《民法典》第三百零五条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三百零六条规定：按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

（四）业主的优先购买权

《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百八十七条规定：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

二、承租者以优先购买权主张赔偿损失的参考案例

（2019）鲁02民终11333号民事判决中，法院认为：

首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。从法院现已查明的事实来看，青岛亚星公司作为出租人在出售房屋前采取虚构价格的方式，诱使承租人放弃承租房屋的优先购买权，同时将涉案房屋以较低价格出售案外人，青岛亚星公司的行为侵害了刘卫江的优先购买权，依法应承担侵权赔偿责任；

其次，关于房屋承租人优先购买权的赔偿标准。涉案房屋的出售价格为3,673,440元，房地产估价报告评估价值为4,742,500元，以涉案房屋出售时的市场评估价和实际出售价格的价格差额作为诉求赔偿损失的依据，有一定的合理性。 最后，承租人享有的优先购买权仅属于缔约请求权，并不能完全对抗被告对涉案房屋的物权权利。房屋租赁合同已经履行完毕。因此，青岛亚星公司承担的赔偿义务以不超过其所获取的租金收益为限。结合案件的实际情况，法院认为由出租方在收取240,000元租金的基础上，赔偿承租方租金的50%即120,000元为宜。

三、结语

通过上述法律规定以及案例可知，同等条件系优先购买权最为基本、最为本质的适用前提。该同等条件包括价格、付款期限、付款方式以及标的物对等一系列条件。只要当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时，其优先购买权即可得行使。当在先购买人的优先购买权受到侵害时可主张赔偿损失，以司法鉴定为证据支撑，从而维护自身合法权益。