民法典租赁合同法律修订

完善不定期租赁的推定规则 《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 本条款值得注意的是租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也存在可以视为定期租赁的情况。其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但若一方能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照《民法典》第五百一十条规定确定租赁期限，也可以适用《民法典》第七百三十条关于租赁期限没有约定或者约定不明确情形下的规定加以确定。 出租人的维修义务 《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 本条款意在说明出租人负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况下，出租人应当承担维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人履行维修义务，可以由出租人主动作为，也可以由承租人提出。同时，出租人不履行维修义务，任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租人无法实现合同目的的，构成根本违约，承租人可依据《民法典》的有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。 承租人的优先购买权 《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 优先购买权的实质是法律赋予承租人享有的、在出租人出卖房屋时优先于其他人定约的请求权。但承租人所享有的对抗第三人的效力是有限的，因为优先购买权不是物权，不能直接产生对抗第三人的效力。从我国司法实践经验来看，侵害优先购买权的后果只是赔偿损失，而不是直接在出租人和承租人之间形成合同关系。所以，优先购买权的实质是法律赋予承租人享有的、在出租人出卖房屋时优先于其他人定约的请求权。 租赁期限届满承租人继续使用租赁物以及优先承租权 《民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 根据本条规定，租赁期限届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人不反对；承租人继续支付租金，出租人予以接受。当事人有此行为即可以推定双方有继续维持租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁变更为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。 法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋长时间无人承租等情况，出租人将不会与第三人缔结租赁协议，优先缔约权则无从谈起。为了保障相对人的利益，优先权必须在同等条件下行使，法定优先承租权也不例外。承租人行使该权利时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障。司法实践中，将同等条件一般认定为同等价格。