以房抵债不构成善意取得？

【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】

【《物权法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十八条第一款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”】

善意取得制度的目的是保护交易安全，维护交易秩序稳定。认定是否构成善意取得，关键点就在于“善意”的认定。

所谓善意，就是不知道且不应当知道。具体到房屋买卖中的善意取得中的善意，就是买房人不知道且不应当知道卖房人无权处分。且对于买房人的“善意”的要求不是很高，只要买房人有合理的理由相信标的房屋的登记是真实的即可，或者只要买房人对于登记的产权人并非真实的产权人的不知道没有重大的过失即可。且如果真实的房屋所有权人认为买房人不构成善意取得，应当对买房人是恶意的（知道或者应当知道）承担举证责任。如此规定的原因是不动产登记具有公示公信效力。

关于“不知道且不应当知道”的认定标准，从证据的角度来讲要达到高度盖然性。更深入地讲，在认定“不知道且不应当知道”时要考虑的就是相应的注意义务。如果是一般的房屋买卖，买房人没有太高的注意义务，其有理由相信房产登记机构所作的登记是准确的，除非其有重大过失。但是，对于“以房抵债”，买房人就有更高的注意义务【注：“善意取得”所针对的是无权处分的情形，如果是房屋的真实权利人直接出售房屋给买房人（直接的以房抵债）则不适用善意取得制度。本文所针对的是买房人是从登记的产权人（非真实产权人）处购买房屋的，而真实的产权人对此交易是知道的（不从证据法的角度分析），买房人（债权人）直接以“以房抵债”的方式向真实的产权人（债务人）支付房款的情形】。因为在此情形下：1、买房人（债权人）对于卖房人（债务人）的情况以及对于标的房屋的情况更了解；2、“以房抵债”更容易出现不公平、不合法的现象。

综上，“以房抵债”情形下，买房人有更高的注意义务，但是，只要符合《物权法》及《物权法解释一》的相关规定（见上文），还是可以构成善意取得的。